Gayrimenkul fiyatı, alıcının bütçesindeki ilk kalemdir. Bali'de gayrimenkul satın alırken, vergileri, noter ücretlerini, kira sözleşmesi şartlarını, olası yönetim şirketi ücretlerini ve ilgili bakım masraflarını hesaba katmak önemlidir.
Alıcı, geliştiriciden şeffaf bir finansal model alırsa, nihai işlem tutarı sözleşme imzalanmadan önce hesaplanır. Güvenilir bir geliştirici, hangi ödemelerin fiyata dahil olduğunu, hangilerinin ayrı olarak ödeneceğini ve her vergi veya ücretin kimin sorumluluğunda olduğunu önceden açıkça belirtir. Bu, depozito yatırıldıktan sonra ek masrafların ortaya çıkmasını önler.
Bu yazıda bunların nelerden oluştuğuna bakacağız. Bali'de gayrimenkul satın alırken vergiler, Kira sözleşmesini tescil ettirirken hangi masraflar ortaya çıkabilir ve ödeme yapmadan önce nelere dikkat etmeniz gerekir?.
İşlem bütçesi nelerden oluşmaktadır?
Satın alma işlemine geçmeden önce, tüm ödemeleri üç kategoriye ayırmak faydalı olacaktır:
- Bir nesneye sahip olma hakkını edinirken ödenmesi gereken zorunlu vergiler;
- Hukuki ve noter tescilinin maliyetleri;
- Mülkiyet, kiralama ve kira sözleşmesi yenilemeleriyle ilgili gelecekteki ödemeler.
BPHTB: Hakların edinimi üzerinden alınan vergi
BPHTB, arazi ve bina haklarının edinimi üzerinden alınan bir vergi olan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan'ın kısaltmasıdır. Azami oranı 5%'dir, ancak hesaplama, yerel düzenlemelere ve belirli mülke bağlı olarak değişebilen vergiden muaf bir minimum değere dayanmaktadır. Vergiden muaf minimum değer, ilgili düzenlemeye bağlı olarak edinim fiyatı, vergilendirilebilir değer veya kararlaştırılan işlem fiyatı olabilir.
Şunu açıklığa kavuşturmak önemlidir:
- BPHTB, seçilen hukuk biçimine uygulanır mı?;
- Hesaplamada hangi değer kullanılır?;
- Vergiye tabi olmayan asgari tutar, vergi indirimine konu olabilir mi?;
- Belirtilen fiyata vergi dahil mi?;
- Bunu bütçeye aktaran ve ödeme onayını veren kişi.
Bir tüzel kişiden gayrimenkul satın alırken, vergi yükünün bir kısmı ticari teklife yansıtılabilir. Bu nedenle, iki mülk için görünüşte aynı fiyat, her zaman aynı değer anlamına gelmez. Bali'de gayrimenkul satın almanın maliyetleri.
KDV, PPH ve PB1: Her Bir Oranın Anlamı
Belgelerde ve hesaplamalarda PPN/VAT, PPh ve PB1 kısaltmalarıyla karşılaşabilirsiniz. Bunlar birbirinden farklıdır. Bali'de gayrimenkul satın alırken vergiler, Ve bunlar açıklama yapılmadan tek bir satırda birleştirilemezler.
KDV veya PPN
PPN, Endonezya'nın KDV'ye benzer katma değer vergisidir. Normal vergilendirilebilir mal ve hizmetler için geçerli oran 11%'dir. Bazı lüks mal kategorileri için oran 12%'dir.
Bir müteahhitten gayrimenkul satın alırken şunların yapılması gereklidir:
- Satıcı PPN ödemesi yapan bir müşteri mi?;
- Nesnenin vergilendirilebilir bir kategoriye ait olup olmadığı;
- Fiyatın KDV dahil mi yoksa KDV hariç mi belirtildiğine bakılmaksızın;
- Bu mülk için hangi oran geçerlidir?;
- Vergi belgesi düzenlendi mi?.
Bir ilanda "lüks" kelimesinin geçmesi, bir mülkün otomatik olarak lüks vergisine tabi olduğu anlamına gelmez. Mülkün, satıcının ve işlemin vergi sınıflandırması çok önemlidir. Bazı durumlarda, yüksek kaliteli mülkler özel kurallara tabi olabilir, bu nedenle alıcılar yalnızca ilan edilen fiyata güvenmek yerine yazılı bir fiyat teklifi istemelidir.
PPh: gelir vergisi
PPh, gelir vergisidir. Hakların devri, kira sözleşmeleri veya diğer işlemlerden elde edilen gelirlere uygulanabilir. Özellikle Endonezya düzenlemeleri, arazi ve binalara ilişkin hakların devrinden elde edilen gelirlere PPh vergisi uygulamaktadır; standart gayrimenkul işlemlerinde, vergi dairesi tarafından belirlenen oran, devrin brüt değerinin %2,51'idir.
Bu vergiyi kimin ödeyeceği, işlemin yapısına ve sözleşme şartlarına bağlıdır. Klasik modelde, vergi satıcı tarafından karşılanır, ancak taraflar bunu fiyata dahil edebilir veya maliyetleri ayrı ayrı paylaştırabilirler. Bu nedenle, sözleşmede açıkça belirtilmelidir:
- vergi türü;
- teklif etmek;
- vergi tabanı;
- ödeme yapan;
- bitiş tarihi;
- Miktarı değiştirmenin sonuçları.
Yabancı uyrukluların her zaman 20% PPh vergisini ödediğini varsaymayın. Bu oran, belirli yabancı uyruklu gelir türleri için geçerli olabilir, ancak satın alma veya kiralama sırasında hesaplanan özel verginin yerini almaz. Vergi durumu, mülkiyet türü, gelir kaynağı ve işlem yapısı, nihai yükümlülüğün belirlenmesinde önemli faktörlerdir.
PB1 ve yerel ücretler
PB1 genellikle restoran ve otel hizmetlerine uygulanan yerel vergiyi ifade etmek için kullanılır. Bali'deki yatırım amaçlı gayrimenkuller bağlamında, bu vergi satın alma işleminin kendisine değil, gayrimenkulün ticari işletimi, otel altyapısı, restoran veya misafir hizmetleriyle ilgili bir ödeme olarak karşımıza çıkabilir.
Bu nedenle, apart otelde veya işletmecili bir mülkte daire satın alan kişinin hangi ödemelerin dahil olduğunu netleştirmesi gerekir:
- bir birim satın almak;
- otel hizmetlerine;
- kira gelirine;
- Yönetim şirketinin çalışmalarına;
- yerel vergiler ve harçlar.
PB1, doğrulama yapılmadan evrensel edinim maliyeti formülüne dahil edilemez. Uygulanabilirliği, mülkün özel kullanımına ve yerel düzenlemelere bağlıdır.
Noter, PPAT ve yasal kayıt
Bali'de gayrimenkul satın alırken en büyük masraflardan biri noter desteğidir. Bu süreçte uzman bir noter, belge incelemesi, sözleşme hazırlama, işlem kaydı, tarafların yetkisinin doğrulanması ve ödeme belgelerinin hazırlanması gibi konularda görev alır.
Hesaplamalarda genellikle mülkün değerinin yaklaşık 11.300.000'i referans alınır, ancak gerçek tutar şunlara bağlıdır:
- Hak türü - mülkiyet hakkı, kiralama hakkı, Hak Pakai veya diğer biçimler;
- birincil veya ikincil piyasa;
- Belge doğrulama hacmi;
- sözleşme sayısı;
- Çeviri ihtiyacı;
- alıcı yapıları;
- Kayıt ve idari ücretlerin dahil edilmesi.
Endonezya'da Gayrimenkul Noteri Bu sadece bir imza doğrulaması değil. Sözleşmeyi imzalamadan önce, bir uzman tarafından tapu belgeleri, arazinin durumu, üzerindeki ipotekler, arazinin izin verilen kullanımı, satıcının yetkisi ve mülkün belirtilen plana uygunluğu doğrulanmalıdır.
At Bali'de arazi kaydı Sözleşme detaylarını tapu kayıtları ve yapı ruhsatlarıyla karşılaştırmak özellikle önemlidir. Alıcıdan, mülkiyetin niteliği, süresi, sınırları ve tescil prosedürü hakkında net bir açıklama içermeyen yalnızca ticari bir sözleşme imzalaması istenirse, mali uzlaşma tamamlanmış sayılmaz.
Güvenilir bir geliştirici sadece "ekstra maliyet yok" demekle kalmaz. Fiyata hangi giderlerin dahil olduğunu, hangi vergilerin işlem yapısına bağlı olduğunu ve hangi ödemelerin daha sonra ortaya çıkabileceğini açıklar.
Kira Sözleşmesi: Vergi ve Süre Uzatımı
Kira sözleşmesi veya Hak Sewa, arazinin doğrudan mülkiyetini değil, uzun vadeli bir kiralamayı ifade eder. Bu nedenle, alıcının yalnızca giriş fiyatını değil, aynı zamanda kira süresini, başlangıç tarihini ve yenileme koşullarını da değerlendirmesi gerekir.
Bali'de kira vergisi Tüm işlemlere tek ve evrensel bir oran uygulanamaz. Vergi sonuçları, hakkı kimin devrettiğine, ödemenin nasıl yapılandırıldığına, işlemin bir kiralama mı yoksa başka bir hakkın devri mi olduğuna ve belgelerde ödeme yapan tarafın kim olduğuna bağlıdır.
Sözleşmede şunlar yer almalıdır:
- kesin kira süresi;
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi;
- yenileme hakkı;
- Bildirimin verilmesi gereken süre;
- Yenileme maliyetini hesaplamak için kullanılan formül veya yöntem;
- ödeme para birimi;
- Kayıttan sorumlu;
- Vergilerin ve noter masraflarının dağıtımı.
Uzatmalar her zaman otomatik değildir. "Uzatma olasılığı" ifadesi, gelecekte müzakere etme hakkı anlamına gelebilir. Bütçeyi korumak için, önceden sabit bir fiyat, endeksleme formülü veya net bir fiyatlandırma mekanizması belirlemek daha iyidir.
Saniye Bali'de kira vergisi Bu durum, özellikle ödemenin yeni kira geliri veya başka bir vergilendirilebilir işlem olarak değerlendirilmesi halinde yenileme sırasında ortaya çıkabilir. Ayrıntılı pratik açıklamalar, kira bedeli ve yenileme ödemesine 10% nihai PPh'sinin uygulanabileceğini göstermektedir, ancak belirli oran, yerel bir vergi danışmanıyla işlem yapısına göre teyit edilmelidir.
Yatırımcının gelecekteki giderleri
Hak tescil edildikten sonra masraflar bitmez. Bali'deki yatırımcılar için ek maliyetler Özellikle mülkün turistlere kiralanması planlanıyorsa, satın almadan önce bu hususlar dikkate alınmalıdır.
Bunlar şunları içerebilir:
- yıllık arazi ve bina vergisi PBB;
- kira geliri vergisi;
- yönetim şirketi komisyonu;
- rezervasyon hizmeti komisyonu;
- teknik bakım;
- Temizlik ve sarf malzemeleri;
- sigorta;
- faturalar;
- Bir binanın veya kompleksin yedek fonu;
- Mobilya tamiri ve yenileme;
- Para transferi sırasında banka ücretleri.
PBB, arazi ve binalar için yıllık bir vergidir. Hesaplaması, mülkün vergi değerine ve yerel düzenlemelere bağlıdır; bu nedenle tüm mülkler için tek bir oran ilan etmek uygun değildir. Kiralama modelinde, PBB yükümlülüğü sözleşmede açıkça belirtilmelidir: sözleşme şartlarına bağlı olarak, arazi sahibi, kiracı veya işletmeci tarafından karşılanabilir.
Kira geliri ayrı olarak vergilendirilir. Arazi veya iş yeri kiralamalarında, Endonezya vergi sistemi brüt gelire % oranında nihai vergi uygular; ancak konut ve ticari mülkler için kurallar farklılık gösterebilir ve mükellefin statüsü nihai hesaplamayı etkiler.
Yönetim şirketinin komisyonu da önceden açıklanmalıdır. Bu komisyon, brüt gelir, net gelir veya sabit bir tutar üzerinden hesaplanabilir. Ek ücretler arasında rezervasyon platformu komisyonları, ödeme sistemi ücretleri ve tanıtım maliyetleri yer alabilir. Bunlar, sözleşmede ve finansal modelde belirtilmişse mutlaka gizli ücretler değildir, ancak genel karlılığı azaltırlar ve bütçeye dahil edilmelidirler.
Gizli ücretleri nasıl kontrol edebilirsiniz?
Para yatırmadan önce, alıcının sadece sözleşmeyi değil, aynı zamanda finansal belgeler paketini de talep etmesi gerekir:
- Vergiler dahil nihai fiyat;
- tasarımın detaylı tahmini;
- ödeme planı;
- taslak kira sözleşmesi;
- yenileme koşulları;
- Dahil edilen ekipmanların listesi;
- Yönetim şirketiyle yapılan anlaşma;
- Vergi ve komisyonlar düşüldükten sonraki gelirin hesaplanması;
- Elektrik, su, doğalgaz ve hizmet bedellerinin ödenmesine ilişkin kurallar.
Güvenilir bir geliştirici, fiyatı önceden belirler ve satışın kendisi için komisyon eklemez. Şirketin web sitesi, komisyonsuz doğrudan geliştiriciden satış reklamı yapabilir, ancak bu koşul yine de bireysel ticari teklif ve sözleşmede teyit edilmelidir.
Çözüm
Bali'de gayrimenkul satın alırken vergiler Bu, yalnızca gayrimenkul fiyatına değil, aynı zamanda yasal biçimine, satıcının statüsüne, gayrimenkulün vergi sınıflandırmasına ve sözleşme şartlarına da bağlıdır. Ön hesaplama, BPHTB'yi (varsa), PPN/KDV'yi, olası PPh'yi, noter ve kayıt ücretlerini, ayrıca PBB, kira ve yönetim için gelecekteki ödemeleri içerir.
Bali'de Gayrimenkul Satın Almanın Maliyetleri Alıcı, belgeleri imzalamadan önce tam bir fiyat tahmini alırsa, süreç daha öngörülebilir hale gelir. Özellikle kiralama sözleşmelerine dikkat edilmelidir: süre, yenileme maliyetleri ve vergi yükümlülükleri önceden belirlenmeli ve anlaşma tamamlandıktan sonra tartışılmamalıdır.
Eğer planlıyorsanız Bali'de gayrimenkul satın almak: Sözleşmeyi imzalamadan önce işlemin yasal detaylarını bilmek önemlidir.. Hemen bugün geliştiricinin B2B departmanıyla iletişime geçin. Uzmanlarımız, detaylı bir finansal model edinmenize, vergi ve noter ücretlerini netleştirmenize, kira sözleşmesi şartlarını doğrulamanıza ve depozito yatırmadan önce toplam işlem fiyatını belirlemenize yardımcı olacaktır.