Bali emlak ilanlarında genellikle yıllık 151.000, 201.000 ve hatta 251.000 TL gibi rakamlar vaat ediliyor. Kulağa harika geliyor, ancak bu genellikle brüt gelirdir; yani turistlerin ödediği tüm para. Bizim ilgilendiğimiz başka bir şey: hesabınıza gerçekten ne kadar para yatırılacağı. Bu da net kâr. Bali'deki gerçek net yatırım getirisini (ROI) belirlemek için, ilan edilen rakamlardan vergileri, faturaları ve onarımları çıkarmanız gerekir.
Korkutucu mu geliyor? Değil. Gelin tüm masrafları basit terimlerle açıklayalım.
Vergiler: Kim ödüyor, ne kadar ve neden korkutucu değiller?
2026 yılında mülkünüzü yasa dışı olarak kiraya vermek kötü bir fikir. Bali'nin vergi sistemi katı. Karşılaşacağınız en büyük vergi, kira vergisidir (turistik bölgelerde PB1—Pajak Barang dan Jasa Tertentu olarak adlandırılır). Bu vergi 101.300.000 TL'ye kadar çıkabilir.
Gelirinizin onda birini vermek üzücü, ancak işin sırrı, bunu cebinizden ödememeniz. Bu vergi, konaklama fiyatına dahil edilmiş durumda. Temelde, turist ödüyor ve otel de parayı toplayıp devlete iletiyor. Bali'de sorunlar ve beklenmedik emlak vergileri, yalnızca villalarını kendileri kiraya vermeye çalışan ve rezervasyon sitesinde bu 10% vergisini fiyata eklemeyi unutanlar için ortaya çıkıyor.
Bakım: Bali'de Temizlikten Neden Tasarruf Etmemelisiniz?
Bali tropikal bir cennettir. Sıcaklık, nem ve havadaki okyanus tuzu bir evi hızla harap edebilir. Bali'de yüksek kaliteli apartman bakımı bir lüks değil, bir tasarruf yöntemidir.
Aylık giderler (Hizmet Bedeli) genellikle şunları içerir:
- Temizlik ve çamaşır yıkama. Yatak çarşafları her gün kusursuz olmalıdır.
- Havuz bakımı. Eğer haftada iki kez temizlemezseniz, su birikintilerinde yosun oluşacaktır.
- Güvenlik ve internet. 7/24 gözetim ve istikrarlı Wi-Fi.
- Küçük onarımlar. Bir prizi tamir et, klimayı temizle, bir duvarı boya.
Yönetim şirketi bunun için sabit bir ücret almaktadır. Bunlar, mülkünüzün yeni gibi görünmesini sağlayan anlaşılabilir giderlerdir.
Onarım Fonu (Amortisman): Gizli Tutulan Bir Sır
Mobilyalar eskir. Üç yıl içinde yatak çökecek, kanepe kirlenecek ve klima gürültü yapmaya başlayacak. Puanlar düşecek ve misafirler şikayet etmeye başlayacak. Eğer evi kendiniz kiraya verirseniz, onarımlar için büyük bir meblağ ödemek zorunda kalacaksınız. Bu asla iyi bir fikir değil.
İyi otel işletmecileri işleri farklı yaparlar. Her ay gelirlerinin 2-31.000 TL'sini gizlice özel bir fona ayırırlar. Bu giderleri fark etmezsiniz. Ancak beş yıl sonra mobilyaları yenileme veya tadilatları tazeleme zamanı geldiğinde, bunun için gereken para zaten hesapta olacaktır. Mülkünüz değer kaybetmeyecek ve yüksek kiralar almaya devam edecektir.
Evi kendim mi kiraya vermeliyim yoksa bir otel aracılığıyla mı?
Birçok insan şöyle düşünüyor: Neden otel komisyonu ödeyeyim ki? Bir villa satın alırım, yerel bir temizlikçi tutarım ve tüm parayı kendime saklarım.
Pratikte, Bali'de bağımsız olarak kiraya verilen mülklerin bakım masrafları, gelirinizin 401.300 TL'sine kadarını yiyebilir. Pompa mı bozuldu? Acil durum için bir tamirciye çok yüksek bir ücret ödersiniz. Temizlikçi kadın mı hastalandı? Bir misafir kötü bir yorum bırakır. Ayrıca, Airbnb gibi siteler de komisyonlarını alıyorlar—yaklaşık 151.300 TL.
Zincir oteller toptan satış prensibiyle çalışır. Şampuanları, nevresimleri ve havuz kimyasallarını yüzlerce oda için birden ucuza alırlar. Tesisatçılar ve elektrikçiler zaten kadroda bulunur. Otel komisyon alır, ancak toptan fiyatlar ve sürekli turist akışı sayesinde kar marjı daha istikrarlı ve daha yüksektir. Tuvaletleri tamir etmek veya memnuniyetsiz misafirlerle uğraşmak zorunda kalmazsınız; sadece paranızı alırsınız.
Yatırım bir iştir. Giderler kaçınılmazdır ve bu normaldir. Önemli olan bunları önceden hesaplamaktır. Vergileri ve temizlik masraflarını "unutmuş" olanların masalsı getirilerine kanmayın.
Gerçek rakamları görmek istiyorsanız lütfen iletişime geçin. ANTA Group. Bali'de küresel otel zincirleriyle birlikte kompleksler inşa ediyoruz. Radisson Individuals Canggu и Ramada Encore Pandawa.
Bize yazın, size adil bir finansal model gönderelim: kompleksin ne kadar gelir getireceği, bakım maliyetlerinin ne kadar olacağı ve her ay net olarak ne kadar gelir elde edeceğiniz.