Bali'de bir apart otel odasının yatırım getirisi nasıl hesaplanır?

Yazar: Anton Taranenko, ANTA Group'un kurucu ortağı ve CEO'su

Apart otellerde oda başına gelir, tek bir işlem kullanılarak hesaplanır: doluluk oranı ortalama gecelik fiyatla çarpılır, işletmecinin payı ve yönetim giderleri gelirden çıkarılır, ardından vergiler ve hizmet bedelleri eklenir ve kalan miktar oda fiyatına bölünür. Sunumlarda gördüğünüz diğer her şey bu işlem içindeki varsayımlardır. ANTA Group olarak, Bali'de Radisson Individuals markası altında bir apart otel inşa ediyoruz ve bu makalede, Canggu'daki projemizden örnek bir oda kullanarak, adım adım tüm hesaplamayı gösteriyoruz.

Apart oteldeki bir odanın gelirini ne oluşturuyor?

Dört katmandan oluşur ve her katman bir öncekinden daha küçüktür.

1. Oda Geliri. Doluluk oranı (yılda dolu gece sayısının payı), ortalama gecelik fiyat (ADR) ile çarpılır. Otel raporlamasında bu ürüne RevPAR veya müsait oda başına gelir denir.
2. İşletmecinin payı ve yönetim giderleri. Gelir, marka ve yönetim şirketi ücretleri, personel maaşları, faturalar, rezervasyon platformu komisyonları ve pazarlama giderlerini içerir.
3. Mülk sahibinin vergileri ve harçları. Kira geliri vergisi, sigorta, mobilya ve ekipman yenilemeleri için ayrılan rezerv ve sözleşme hizmet bedelleri.
4. Mülk sahibinin net geliri. Hesaba giren tutar budur. Bu tutar oda fiyatına bölünerek yıllık getiri elde edilir.

Bu katmanlar olmadan yüzde birini kontrol etmek imkansızdır, bu nedenle her katman aşağıda ayrı ayrı analiz edilmiştir.

Hesaplamaya hangi doluluk oranı ve gecelik fiyat dahil edilmelidir?

Hayaliniz değil, piyasa. Horwath HTL, Bali Oteller Birliği ve C9 Hotelworks'ün (Mart 2026) "Bali Otel ve Markalı Konutlar 2026" raporuna göre, 2025 yılı için Bali'deki ortalama otel doluluk oranı ,21 TP3T olup, Temmuz ayında ,91 TP3T ile zirve yapmıştır. Ortalama gecelik fiyat 2,4 milyon IDR, müsait oda başına gelir ise 1,7 milyon IDR olmuştur. 2025 yılındaki uluslararası ziyaretçi sayısı 6,95 milyon olup, 2024 yılına göre ,1 TP3T artış göstermiştir. Nusa Dua, ,21 TP3T ile bölgeler arasında en yüksek doluluk oranına sahip olurken, Jimbaran ve Uluwatu en yüksek gecelik fiyata (4,8 milyon IDR) sahip olmuştur.

21 Eylül 2026 tarihli döviz kuru (1 dolar başına 17.790 IDR) üzerinden, adadaki ortalama gecelik fiyat yaklaşık 135 dolar, oda başına gelir ise gecelik yaklaşık 96 dolardır. Bu, iki yıldızlıdan lüks otellere kadar tüm otel sınıfları için geçerli ortalamadır; belirli bir otelin fiyatı, bölgeye, marka sınıfına, açılış yılına ve mevsime bağlı olarak her iki yönde de farklılık gösterebilir.

Bu örnekte, piyasa ortalamasının altında varsayımlar kullanıyoruz: doluluk oranı ve gecelik 125 dolar fiyat. Yeni bir tesis, ilk işletme yılında nadiren piyasa ortalama doluluk oranına hemen ulaşır ve hesaplamalar bunu dikkate almalıdır.

Canggu'da koşullu bir sayının hesaplanması nasıl yapılır?

Radisson Individuals Anta Canggu projesinde bir oda, fiyatı 178.000 dolardan başlıyor (proje sayfasından, Eylül 2026). Açılış 2027'nin ilk çeyreğinde. Radisson Individuals (Radisson Hotel Group) markası, Ribas Hotels Group tarafından yönetiliyor. Aşağıdaki tüm yüzdeler, vergi oranı hariç, yalnızca örnek amaçlı varsayımlardır, sözleşme şartları değildir.

Hesaplama örneği (varsayımlar belirtilmiştir)

oranı, PwC Endonezya Vergi Özetleri'nden (11 Haziran 2026'da güncellendi) alınmıştır: arazi ve bina kiralamalarından elde edilen gelire uygulanan nihai vergi. Geçerli bir çifte vergilendirme anlaşması olmayan yerleşik olmayanlar için, Madde 26 uyarınca temel oran 'dir ve bu, işlemden önce durumunuz için açıklığa kavuşturulması gereken ayrı bir kalemdir.

Farklı giriş verileriyle aynı sayı:

Zayıf bir yıl ile piyasa standartlarında bir yıl arasındaki fark neredeyse iki katıdır ve bu, işletmeci payının değişmemesi durumunda bile geçerlidir. Bu nedenle, belirtilen doluluk oranı ve gecelik fiyat olmadan verilen getiri rakamı anlamsızdır. Proje sayfasında, yıllık %9,1'e kadar bir kıyaslama değeri sunuyoruz: Bu, şirketin 2025 piyasa değerlerine yakın doluluk oranı ve gecelik fiyat için tahmini kıyaslama değeridir, bir vaat değildir. Gerçek getiri, yıla, mevsime ve işletmeci performansına bağlı olacaktır.

Markalı bir apart otel ile kendi yemeğinizi pişirebileceğiniz bir villa arasındaki farklar nelerdir?

Gelirin sadece miktarı değil, mekaniği de önemli.

• Konuk mu arıyorsunuz? Apart otellerde odalar, markanın rezervasyon sistemi ve sadakat programı aracılığıyla satılır. Kendi kendine kiralanan villalar ise rezervasyon platformları ve sahibinin veya görevlendirdiği yöneticinin kendi çabalarıyla işletilir.
• Gelir nasıl hesaplanır? Otelin bir havuzu var: Belirli bir kategorideki tüm odalardan elde edilen gelir, sahipler arasında orantılı olarak paylaştırılır ve belirli bir odanın boş kalması durumunda bu gelir havuz genelinde dağıtılır. Bir villa ancak dolu olduğunda gelir elde eder.
• Masrafları kim karşılıyor? Bir otelde, personel, temizlik, resepsiyon, pazarlama ve bakım, işletmenin giderlerine dahildir. Bir villada ise bu masrafların her biri ayrı bir sözleşme ve ayrı bir mal sahibi faturasıyla karşılanır.
• Peki ya amortisman? Otel standartları, genellikle gelirin bir yüzdesi kadar, mobilya ve ekipman yenilemeleri için bir rezerv ayrılmasını gerektirir. Villalar genellikle bu rezervi içermez ve beş yıl sonra onarımlar iki sezonluk geliri tüketir.
• Ev sahibi ne kadar zaman harcıyor? Bir apart otelin bakıma ihtiyacı yok: raporlar ve ödemeler. Kendi kendine kiralanan bir villa ise misafirleri, personeli ve onarımları olan işleyen bir işletmedir.

"Bir geliştiricinin neden uluslararası bir otel markasına ihtiyacı var ?" başlıklı makalemizde marka etkisinin doluluk oranını nasıl etkilediğini daha detaylı olarak ele aldık.

İşletmeci sözleşmesi ve gelir paylaşımı nedir?

Operatörle yapılan sözleşme, numaranın kim tarafından yönetileceğini, gelirin nasıl bölüşüleceğini ve sahibinin ne kadar pay alacağını belirtir.

• Havuz ve dağıtım. Oda, otelin ortak havuzuna atanır. Gelir, havuz üzerinden hesaplanır ve sözleşme kurallarına göre oda kategorisine, alana veya eşit olarak sahipler arasında dağıtılır.
• Gelir paylaşımı. Gelirin (veya işletme giderlerinden sonraki kazancın) işletme sahibi ve işletmeci arasında bölündüğü oran. Payın hesaplanma esasını anlamak önemlidir: brüt gelir veya personel ve hizmet giderlerinden sonra kalan miktar. Aynı rakamı, farklı esaslara göre farklı gelirler ortaya çıkarır.
• Marka komisyonu. Marka adı, standartlar ve rezervasyon sisteminin kullanımı için ayrı bir kalem. Bu, işletmecinin payına dahil edilebilir veya ücrete eklenebilir.
• Ödeme sıklığı ve raporu. Aylık veya üç aylık olarak, doluluk oranı, ortalama gecelik fiyat ve giderler hakkında bir rapor ile birlikte. Rapor olmadan, yukarıdaki tabloda yer alan hiçbir satırı doğrulayamazsınız.
• Konut kullanım hakkı. Bir mülk sahibi yılda kaç gece kendi odasında kalabilir ve bu durum o döneme ait gelir payını nasıl etkiler?

Projelerimizde odalar uluslararası markalar altında faaliyet göstermektedir: Canggu'da Ribas Hotels Group tarafından yönetilen Radisson Individuals, Pandawa Hills'te ise Wyndham tarafından yönetilen Ramada Encore by Wyndham Bali Anta bulunmaktadır. İşlemden önce, odanın finansal modeliyle birlikte işletmeciyle yapılan sözleşmenin şartlarını alıcıya sunuyoruz.

Hesaplamalara dahil edilmesi sıklıkla unutulan giderler nelerdir?

Hesaplanan verimin gerçek verimden farklı olmasına neden olan dört çizgi.

1. Mobilya ve ekipman. Markalı odalar, işletmecinin standartlarına göre tamamen mobilyalı olarak kiralanmaktadır. Lütfen oda fiyatına mobilyaların dahil olup olmadığını ve ek özellikler için hangi tutarın düşüldüğünü teyit edin.
2. Sigorta. Mülk sigortası ve misafir sorumluluk sigortası. Projelerimizde mülk sigortası yönetim şirketi tarafından karşılanmaktadır, ancak tam olarak nelerin sigortalı olduğunu görmek için teklifinizde ayrı bir madde olarak yer almasını sağlayın.
3. Hizmet bedeli. Ortak alanlar, havuz, güvenlik ve bina hizmetleri için yapılan harcamalar. Bazıları havuzun işletme giderlerine dahildir, diğerleri ise mal sahibine ayrı olarak faturalandırılır.
4. Yabancı uyruklular için kira geliri vergisi. Endonezya'daki nihai kira vergisi 'dur, ancak ülkeler arasında bir anlaşma yoksa veya uygulanmamışsa, yabancı uyruklular 26. Madde uyarınca oranına tabi olabilirler. Örneğimizde ile arasındaki fark yıllık 1.600 dolardır.

Ayrı bir kalem olarak: işlem maliyetleri ve fon transferi masrafları. Bunlar yıllık getiriyi etkilemez, ancak yatırım miktarını artırır.

%0 faizli taksit planı, getiri hesaplamasını nasıl değiştirir?

Taksit planı odanın gelirini değiştirmez, sadece yatırımlarınızın miktarını ve zamanlamasını değiştirir.

Canggu projesi sayfasından alınan bilgiler: peşinatla 18 aya kadar faizsiz taksit imkanı veya özel indirim teklifiyle 0 peşinat. Rezervasyonlar 1.000$'lık ön ödeme ile sözleşme yapılarak onaylanır. İlk 'luk ödemeden sonra alıcı bir ödeme planı seçer. Ödeme, şirket hesabına euro veya dolar olarak banka havalesiyle veya ofiste nakit olarak yapılabilir.

Bu durum sayılar için ne anlama geliyor:

• İnşaat dönemi boyunca yatırılan sermayenin getirisi. Proje inşaat halindeyken gelir elde edilmez. Taksitli ödeme planlarında ise sermaye tek seferde değil, taksitler halinde yatırılır ve projenin tamamı 2027'nin ilk çeyreğinde açılışa kadar inşaat halinde kalmaz.
• Hesaplama esasları. Yıllık getiriyi, tabloda olduğu gibi tam oda fiyatı üzerinden hesaplıyoruz. 0 indirim uygulandığında, hesaplama esasları daha küçük olur ve aynı net gelir daha yüksek bir yüzde getiri sağlar.
• Faizsiz taksit planları. Fazla ödeme olmadığı için, taksit planlarıyla nihai fiyat sayfadaki fiyata eşittir ve yatırım getirisi finansman maliyetleri nedeniyle azalmaz.

Bali Otel Gayrimenkul Yatırımı sayfamızda, ilk ödemenizi yapmadan önce talep etmeniz gereken belgelerin bir kontrol listesini özetledik.

Satın almadan önce geliştiricinin tahminini nasıl kontrol edebilirim?

Toplam yüzdeyi değil, yukarıdaki gibi sekiz satırdan oluşan bir tablo isteyin ve her satırı harici verilerle karşılaştırın.

• Doluluk oranı ve gecelik fiyat: Geçen yılki Horwath HTL ve C9 Hotelworks raporu ve tesisin konumuyla karşılaştırın.
• İşletmecinin payı: Bunu sunumda değil, sözleşme taslağında bulabilirsiniz.
• Vergiler: İkamet durumunuza göre vergi oranını kontrol edin.
• Ekipman, sigorta, servis ücreti: üç ayrı soru, üç yazılı cevap.
• Satış: Geliştirici veya aracı. Doğrudan, acente ücreti almadan satış yapıyoruz. Endonezya'daki yasal kuruluş, 51 yıllık arazi kiralama sözleşmesine (26 yıl artı 25 yıl uzatma) sahip PT Anta Group Development'tır. Bunu on dakika içinde nasıl kontrol edeceğiniz şirket doğrulama sayfasında açıklanmıştır.

Bali'de gayrimenkuller uzun yıllar için satın alınır ve hesaplamaların sadece iyi bir yılı değil, zayıf bir yılı da atlatması gerekir. Bir geliştiricinin modeli sadece listenin en üstünde geçerliliğini koruyorsa, bu endişe kaynağıdır.

Sıkça sorulan sorular

Bali'de ortalama otel doluluk oranı nedir? Horwath HTL, Bali Oteller Birliği ve C9 Hotelworks'ün 2025 tarihli raporuna göre, adadaki ortalama doluluk oranı Temmuz ayında ,2 ve ,9 olmuştur. Bu, tüm otel sınıfları için bir ortalamadır; bireysel tesisler daha yüksek veya daha düşük doluluk oranları gösterebilir.

Getiri, oda fiyatına göre mi yoksa yatırılan tutara göre mi hesaplanıyor? Standart hesaplama, odanın tam fiyatına göre yapılır. Eğer 0 indirimle ödeme yaptıysanız, yatırılan gerçek tutar üzerinden elde edilen getiri, tabloda gösterilenden daha yüksek olacaktır.

RevPAR nedir ve neden hesaplanır? RevPAR, müsait oda başına geliri ifade eder: doluluk oranı, ortalama gecelik fiyatla çarpılır. Bu, adil bir hesaplamanın ilk adımıdır; farklı bölgelerdeki ve sınıflardaki tesisleri karşılaştırmak için kullanılır.

İşletmeci ne kadar pay alıyor? Bu, sözleşmeye bağlıdır: gelir payı veya işletme giderleri düşüldükten sonraki gelirin yüzdesi artı marka komisyonu. Örneğimizde, işletmecinin payı, işletme giderleri de dahil olmak üzere, gelirin 'i olarak alınmıştır. Bu, açıklık sağlamak amacıyla yapılmış bir varsayımdır, sözleşmesel bir gereklilik değildir.

Endonezya'da ikamet etmeyenler kira gelirlerinden vergi öder mi? Evet. Arsa ve binalardan elde edilen kira gelirleri üzerindeki nihai vergi oranı 'dur. Geçerli bir sözleşmesi olmayan ikamet etmeyenler için, Madde 26 uyarınca temel oran 'dir. İşlemden önce durumunuza uygun oranın netleştirilmesi gerekmektedir.

Belirli bir sayı ve ödeme planı için benzer bir tabloya ihtiyacınız varsa, Radisson Individuals Anta Canggu proje sayfasını açın ve fiyat teklifi isteyin: geliştirici ANTA Group size aynı sekiz satırdan oluşan bir model gösterecek ve hangilerinin varsayımlar, hangilerinin sözleşmesel koşullar olduğunu belirtecektir.

Projeler ve satın alma koşulları "Geliştiriciden Bali'de Gayrimenkul " sayfasında toplanmıştır.