Апарт-отели на Бали: как считается доходность номера

Автор: Антон Тараненко, соучредитель и CEO ANTA Group

Доходность номера в апарт-отеле считается по одной цепочке: загрузка умножается на среднюю цену ночи, из выручки вычитаются доля оператора и расходы на управление, затем налоги и сервисные сборы, а остаток делится на цену номера. Всё остальное, что вы видите в презентациях, это допущения внутри этой цепочки. Мы в ANTA Group строим апарт-отель на Бали под брендом Radisson Individuals и в этой статье показываем расчёт целиком, шаг за шагом, на условном номере нашего проекта в Чангу.

Из чего складывается доход номера в апарт-отеле?

Из четырёх слоёв, и каждый следующий меньше предыдущего.

1. Выручка номера. Загрузка (occupancy, доля занятых ночей в году) умножается на среднюю цену ночи (ADR). В отельной отчётности их произведение называют RevPAR, выручка на доступный номер.
2. Доля оператора и управляющие расходы. Из выручки уходят вознаграждение бренда и управляющей компании, зарплаты персонала, коммунальные платежи, комиссии площадок бронирования, маркетинг.
3. Налоги и сборы владельца. Налог на доход от аренды, страховка, резерв на обновление мебели и оборудования, сервисные сборы по договору.
4. Чистый доход владельца. То, что приходит на счёт. Именно эту сумму делят на цену номера, чтобы получить годовую доходность.

Один процент без этих слоёв проверить невозможно, поэтому дальше каждый слой разобран отдельно.

Какую загрузку и цену ночи закладывать в расчёт?

Не свою мечту, а рынок. По отчёту Horwath HTL, Bali Hotels Association и C9 Hotelworks «Bali Hotel & Branded Residences 2026» (март 2026) средняя загрузка отелей Бали за 2025 год составила 73,2%, пик в июле 85,9%, средняя цена ночи 2,4 млн IDR, выручка на доступный номер 1,7 млн IDR. Международных прибытий за 2025 год 6,95 млн, рост на 10% к 2024 году. Нуса-Дуа показала самую высокую загрузку среди районов, 79,2%, Джимбаран и Улувату самую высокую цену ночи, 4,8 млн IDR.

По курсу на 21 сентября 2026 года (17 790 IDR за доллар) средняя цена ночи по острову равна примерно 135 $, а выручка на номер около 96 $ в сутки. Это среднее по всем классам отелей, от двух звёзд до люкса; конкретный объект отклоняется в обе стороны в зависимости от района, класса бренда, года открытия и сезона.

Для примера мы берём допущения ниже рынка: загрузку 65% и цену ночи 125 $. Новый объект в первый год работы редко выходит на среднерыночную загрузку сразу, и расчёт должен это переживать.

Как выглядит расчёт на условном номере в Чангу?

Номер в проекте Radisson Individuals Anta Canggu, цена от 178 000 $ (со страницы проекта, сентябрь 2026). Открытие I квартал 2027, бренд Radisson Individuals (Radisson Hotel Group), управляющая компания Ribas Hotels Group. Все проценты ниже, кроме налоговой ставки, это допущения для примера, а не условия договора.

Пример расчёта (допущения обозначены)

Ставка 10% взята из справочника PwC Tax Summaries по Индонезии (обновление 11 июня 2026): финальный налог на доход от аренды земли и зданий. Для нерезидента без применимого соглашения об избежании двойного налогообложения базовая ставка по статье 26 составляет 20%, и это отдельная строка, которую нужно уточнить под свой статус до сделки.

Тот же номер при других входных данных:

Разница между слабым и рыночным годом почти вдвое, и это при неизменной доле оператора. Именно поэтому цифра доходности без указанных загрузки и цены ночи ничего не сообщает. На странице проекта мы указываем ориентир до 9,1% годовых: это расчётный ориентир компании при загрузке и цене ночи, близких к рыночным значениям 2025 года, а не обещание. Фактическая доходность будет зависеть от года, сезона и работы оператора.

Чем апарт-отель под брендом отличается от виллы в самостоятельной аренде?

Механикой дохода, а не только суммой.

• Кто ищет гостя. В апарт-отеле номер продаётся через систему бронирования бренда и его программу лояльности. Вилла в самостоятельной аренде живёт на площадках бронирования и на собственных усилиях владельца или нанятого менеджера.
• Как считается выручка. В отеле работает пул: выручка всех номеров категории делится между владельцами пропорционально, и простой конкретного номера размывается по пулу. Вилла зарабатывает только тогда, когда занята именно она.
• Кто несёт расходы. В отеле персонал, уборка, ресепшен, маркетинг и техническое обслуживание входят в операционные расходы объекта. У виллы каждая из этих статей отдельный договор и отдельный счёт владельца.
• Что с амортизацией. Отельный стандарт требует резерва на обновление мебели и оборудования, обычно процент от выручки. У виллы этот резерв часто не закладывают, и через пять лет ремонт съедает доход двух сезонов.
• Сколько времени владельца уходит. В апарт-отеле ноль: отчёт и выплата. Вилла в самостоятельной аренде это операционный бизнес с гостями, персоналом и ремонтами.

Подробнее, почему бренд влияет на загрузку, мы разбирали в статье зачем девелоперу международный гостиничный бренд.

Что такое договор с оператором и revenue split?

Договор с оператором закрепляет, кто управляет номером, как делится выручка и что владелец получает на руки.

• Пул и распределение. Номер передаётся в гостиничный пул. Выручка считается по пулу и распределяется между владельцами по правилу договора: по категории номера, по площади или поровну.
• Revenue split. Пропорция, в которой выручка (или доход после операционных расходов) делится между владельцем и оператором. Здесь важно прочитать, от какой базы считается доля: от валовой выручки или от того, что осталось после расходов на персонал и коммунальные платежи. Одна и та же цифра 55% при разной базе даёт разный доход.
• Вознаграждение бренда. Отдельная строка за использование имени, стандартов и системы бронирования. Может входить в долю оператора или начисляться сверху.
• Периодичность выплат и отчёт. Ежемесячно или ежеквартально, с отчётом по загрузке, средней цене ночи и расходам. Без отчёта вы не сможете проверить ни одну строку из таблицы выше.
• Право на проживание. Сколько ночей в году владелец может жить в своём номере и как это влияет на его долю выручки за период.

В наших проектах номера работают под международными брендами: в Чангу это Radisson Individuals, управляет отелем Ribas Hotels Group, в Pandawa Hills проект Ramada Encore by Wyndham Bali Anta под брендом Wyndham. Условия договора с оператором мы показываем покупателю до сделки вместе с финансовой моделью номера.

Какие расходы обычно забывают включить в расчёт?

Четыре строки, из-за которых расчётная доходность отличается от реальной.

1. Мебель и оборудование. Номер под брендом сдаётся с полной комплектацией по стандарту оператора. Уточните, входит ли комплектация в цену номера и какой резерв на обновление удерживается из выручки.
2. Страховка. Страхование объекта и ответственности перед гостями. В наших проектах страхование объектов покрывает управляющая компания, но строку в расчёте держите отдельно, чтобы видеть, что именно застраховано.
3. Сервисный сбор. Расходы на общие зоны, бассейн, охрану, инженерию здания. Где-то они внутри операционных расходов пула, где-то это отдельный счёт владельцу.
4. Налог на доход от аренды для нерезидента. Финальный налог на аренду в Индонезии 10%, но у нерезидента может применяться ставка 20% по статье 26, если нет соглашения между странами или оно не применено. Разница между 10% и 20% на нашем примере это 1 600 $ в год.

Отдельная строка на входе: расходы на оформление сделки и перевод средств. На годовую доходность они не влияют, но увеличивают сумму вложения.

Как рассрочка 0% меняет расчёт доходности?

Рассрочка меняет не доход номера, а сумму и график ваших вложений.

Факты со страницы проекта в Чангу: беспроцентная рассрочка до 18 месяцев с первым взносом 30%, либо 100% оплата со специальным предложением со скидкой. Бронирование оформляется договором с авансом 1 000 $. После первого платежа в 30% покупатель выбирает график платежей. Оплата переводом на счёт компании в евро или долларах либо наличными в офисе.

Что это значит для цифр:

• Доходность на вложенный капитал в период строительства. Пока объект строится, дохода нет. При рассрочке капитал заходит частями, а не сразу, и не лежит в стройке целиком до открытия в I квартале 2027 года.
• База для расчёта. Годовую доходность мы считаем к полной цене номера, как в таблице. При 100% оплате со скидкой база меньше, и тот же чистый доход даёт более высокий процент.
• Рассрочка без процентов. Переплаты нет, поэтому итоговая цена при рассрочке равна цене на странице, и доходность к ней не занижается расходами на финансирование.

На странице инвестиции в гостиничную недвижимость на Бали мы описали чек-лист документов, которые стоит запросить до первого платежа.

Как проверить расчёт застройщика перед покупкой?

Попросите не итоговый процент, а таблицу с восемью строками, как выше, и сверьте каждую строку с внешними данными.

• Загрузка и цена ночи: сравнить с отчётом Horwath HTL и C9 Hotelworks за прошлый год и с районом объекта.
• Доля оператора: найти её в проекте договора, а не в презентации.
• Налоги: проверить ставку под свой статус резидентства.
• Комплектация, страховка, сервисный сбор: три отдельных вопроса, три письменных ответа.
• Кто продаёт: девелопер или посредник. Мы продаём напрямую, без агентской комиссии; юрлицо в Индонезии PT Anta Group Development, договор аренды земли на 51 год (26 лет с правом продления на 25 лет). Как это проверить за десять минут, описано на странице как проверить компанию.

Недвижимость на Бали покупают на много лет, и расчёт должен переживать слабый год, а не только удачный. Если модель застройщика держится только на верхней строке таблицы, это повод задать вопросы.

Частые вопросы

Какая загрузка отелей на Бали в среднем? По отчёту Horwath HTL, Bali Hotels Association и C9 Hotelworks за 2025 год средняя загрузка по острову 73,2%, в июле 85,9%. Это среднее по всем классам отелей, конкретный объект может показывать больше или меньше.

От чего считается доходность: от цены номера или от вложенных денег? В стандартном расчёте от полной цены номера. Если вы оплатили 100% со скидкой, доходность на фактически вложенную сумму будет выше, чем в таблице.

Что такое RevPAR и зачем он в расчёте? Выручка на доступный номер: загрузка, умноженная на среднюю цену ночи. Это первая строка любого честного расчёта, по ней сравнивают объекты разных районов и классов.

Сколько получает оператор? Зависит от договора: доля от выручки или от дохода после операционных расходов, плюс вознаграждение бренда. В нашем примере доля оператора вместе с управляющими расходами взята как 45% выручки, это допущение для наглядности, а не условие договора.

Платит ли нерезидент налог с дохода от аренды в Индонезии? Да. Финальный налог на доход от аренды земли и зданий 10%, для нерезидента без применимого соглашения базовая ставка по статье 26 составляет 20%. Ставку под свой статус нужно уточнить до сделки.

Если вам нужна такая же таблица под конкретный номер и график платежей, откройте страницу проекта Radisson Individuals Anta Canggu и запросите расчёт: застройщик ANTA Group покажет модель с теми же восемью строками и укажет, что в ней допущение, а что условие договора.

Проекты и условия покупки собраны на странице недвижимость на Бали от застройщика.