Готельний сегмент Балі у 2025–2026 роках демонструє стабільні показники заповнюваності, зростання ADR у преміальному сегменті та підвищення інтересу міжнародних інвесторів до брендових об'єктів. Ринок пропонує моделі з регульованою участю власника та прогнозованим грошовим потоком, що робить інвестиції в нерухомість на Балі одним із ефективних інструментів для диверсифікації капіталу.
Далі в матеріалі – актуальні цифри туристичного потоку, порівняння готельної моделі з віллами, структура ROI, умови безвідсоткової розстрочки та чек-лист для інвестора.
Чому Балі утримує лідерство з туристичного потоку та заповнюваності?
За підсумками 2025 року кількість міжнародних прибутків на Балі досягла 6,95 млн осіб - історичний максимум і приріст +10% у річному обчисленні, згідно з даними спільного. звіту Horwath HTL, Bali Hotels Association та C9 Hotelworks. Уряд провінції встановив мету 6,63 млн іноземних туристів на 2026 рік у рамках стратегічного плану до 2030 року. Ключові ринки - Австралія (1,63 млн прибутків), Індія та Китай, який показав приріст +20% у річному обчисленні.
Основні показники готельного ринку Балі за 2025 рік (за даними Horwath HTL):
- Середньорічна заповнюваність - 73,2%;
- Пікова заповнюваність у липні - 85,9%;
- Нуса-Дуа - 79,2% (лідер із заповнюваності);
- Джимбаран і Улувату - найвищий ADR серед районів, 4,8 млн. IDR (при середньому показнику по острову 2,4 млн. IDR);
- Люксовий сегмент - зростання ADR +8,01 TP3T (IDR);
- Убуд - зростання RevPAR +5,61 TP3T.
За I квартал 2026 року острів прийняв 1,46 млн. іноземних туристів (+1,04% порівняно з I кварталом 2025 року). Пікові місяці — липень та серпень, коли попит формують австралійська зима та європейське літо; шолдер-сезон — травень, червень, вересень та жовтень із RevPAR у діапазоні 1,6–2,0 млн IDR.
Готельна нерухомість проти приватних вілл: порівняння бізнес-моделей
Прибутковість готельної нерухомості на Балі під управлінням міжнародного оператора відрізняється від приватного управління віллою за структурою доходу, дистрибуції та ризиками. Готельний бренд рівня Wyndham, Ramada або Radisson забезпечує централізовану систему бронювань, програми лояльності з мільйонами користувачів та стабільніший RevPAR у низький сезон.
Ключові відмінності моделей:
- Дистрибуція. Готельний бренд працює через глобальну систему бронювань та корпоративні контракти. Власник вілли залежить від Airbnb, Booking.com та власного просування.
- ADR та RevPAR. Люксовий сегмент готелів (>501 дол. США за ніч) у 2025 році продемонстрував зростання ADR на 8,01 TP3T в IDR. Приватні вілли, що не входять до мережі готелів, найчастіше конкурують за ціною.
- Операційні витрати. Керівна компанія бере на себе витрати на персонал, обслуговування, ремонт та маркетинг. Власник вілли оплачує ці статті окремо.
- Розподіл ризиків. У готельній моделі простої розподіляються по пулу номерів. У випадку з віллою ризик простою повністю лежить на власнику.
Проект Radisson Individuals Anta Canggu розташований у Чангу — районі з найвищою концентрацією платоспроможного туристичного трафіку та найактивнішим портфелем проектів нового готельного будівництва.
Фінансова модель: із чого складається дохід інвестора?
Дохід інвестора від готельного юніту формується із двох складових: грошовий потік від оренди та капіталізація об'єкта. Керуюча компанія перераховує чистий прибуток на рахунок власника після вирахування комісій, комунальних платежів та операційних витрат. Гарантована доходність від оренди у проекті Radisson Individuals Anta Canggu - 13% річних.
Фінансові показники юніту вартістю $144 900 у проекті Radisson Individuals Anta Canggu (за офіційними розрахунками ANTA Group):
- Короткострокова оренда: прибутковість 17,7% річних, окупність 5,6 років, чистий прибуток $25 595;
- Довгострокова оренда: прибутковість 13,8% річних, окупність 7,2 років, чистий прибуток $20075;
- Зростання ціни після завершення будівництва: +25% ($36 225);
- Капіталізація об'єкта з урахуванням зростання вартості землі на 9% на рік - зростання ціни +18% ($26 082);
- Сумарний чистий прибуток від продажу: +43% ($62 307).
Показники відповідають ринковим орієнтирам. За оцінками галузевих аналітиків, середня прибутковість готельних активів на Балі у 2026 році — в діапазоні 8–15% річних, з премією за брендові об'єкти у топ-локаціях. Пасивний дохід на Балі у форматі готельного об'єкта, що керується, не вимагає особистої присутності власника на острові.
Умови купівлі: початковий внесок та безвідсоткова розстрочка
Забудовник на Балі ANTA Group пропонує два формати оплати - 100% при покупці зі знижкою або безвідсоткову розстрочку з мінімальним стартовим капіталом. Розрахунки ведуться у доларах чи євро на рахунок компанії, зареєстрованої в Індонезії. Юридична основа проекту – договір оренди землі на 51 рік (26 років із гарантованим правом продовження ще на 25 років) із PT Anta Group Development.
Основні умови участі у проектах ANTA Group:
- Договір бронювання юніту – авансовий платіж від $10 000;
- Початковий внесок - від 10% вартості юніту;
- Безвідсоткова розстрочка – до 3–4 років, фінальний платіж до 2029 року;
- дистанційне оформлення документів без фізичної присутності на острові;
- Повний юридичний та фінансовий супровід угоди.
Стартові ціни на юніти у портфелі забудовника: від $105 000 у проекті Noah на острові Сумба, від $138 500 Ramada Encore by Wyndham Bali Anta та від $178 000 в Radisson Individuals Anta Canggu. Купити апартаменти на Балі на виплат у форматі готельного юніту інвестор може з бюджетом від $10 500 стартового внеску за проектом Noah.
Чек-лист інвестора
Ринок готельної нерухомості на Балі в 2026 році поєднує стабільний туристичний потік, зростання ADR в преміальному сегменті і керовані ризики завдяки професійним операторським мережам. Для інвестора з бюджетом від $100 000 модель забезпечує прогнозований грошовий потік та капіталізацію об'єкта на етапі будівництва без необхідності особистої операційної участі. Інвестиції в нерухомість на Балі під управлінням міжнародного готельного оператора залишаються одним із доступних інструментів для отримання пасивного доходу у доларах.
Чек-лист інвестора для оцінки об'єкту на Балі:
- Локація. Пріоритет - Canggu, Uluwatu, Jimbaran, Nusa Dua з підтвердженою заповнюваністю 70%+.
- Оператор. Наявність міжнародного бренду із глобальною системою бронювань (Radisson, Wyndham, Ramada, Hyatt).
- Юридична модель. Прозорий договір оренди землі, статус компанії-забудовника, повний пакет дозвільних документів на будівництво.
- Фінансові моделі. Розрахунок ROI за двома сценаріями (короткострокова та довгострокова оренда), прогноз RevPAR по району, план капіталізації.
- Умови оплати. Безвідсоткова розстрочка, розмір першого внеску, графік платежів до завершення будівництва.
- Стадія проекту. Зростання ціни з початку продажу до відкриття зазвичай становить 20–30%; раннє входження у проект підвищує загальну капіталізацію.
Партнерська програма забудовника доступна на офіційному сайті ANTA Group — вона орієнтована на брокерів, консультантів та приватних представників, які супроводжують інвесторів на етапі вибору юніту.
Запросіть фінансову модель окупності юніту від ANTA Group - індивідуальний розрахунок ROI з урахуванням обраного проекту, категорії юніту, стратегії оренди (коротко- або довгострокова) та графіка платежів.
Отримати готову фінансову модель розрахунку доходності від ANTA Group →