У рекламі нерухомості на Балі часто обіцяють 15%, 20% і навіть 25% річних. Звучить чудово, але зазвичай це валовий дохід. Тобто, всі гроші, які заплатили туристи. Нас цікавить інше: скільки грошей реально прийде на вашу картку. Це чистий прибуток. І щоб дізнатися реальний чистий ROI (Return on Investment) на Балі, з рекламних цифр потрібно відняти податки, комуналку та ремонт.
Звучить страшно? Насправді ні. Давайте розберемо всі витрати простою мовою.
Податки: кому, скільки і чому це не страшно
Здавати житло нелегально 2026 року — погана ідея. Податкова на Балі працює суворо. Головне, з чим ви зіткнетеся - це податок з оренди (у туристичних зонах це податок PB1 - Pajak Barang dan Jasa Tertentu). Вона становить до 10%.
Віддавати десяту частину доходу шкода, але секрет у тому, що ви не платите її зі своєї кишені. Цей податок заздалегідь закладено у вартість проживання. Грубо кажучи, його платить турист, а готель просто збирає ці гроші та передає державі. Проблеми та непередбачені податки на нерухомість на Балі виникають тільки у тих, хто намагається здавати віллу сам і забуває додати ці 10% до ціни на сайті бронювання.
Обслуговування: чому на Балі не можна економити на збиранні
Балі – це тропіки. Спека, вологість під 80% та океанська сіль у повітрі вбивають будинок дуже швидко. Якісне обслуговування апартаментів на Балі - це не забаганка, а порятунок ваших грошей.
У щомісячні витрати (Service Charge) зазвичай входить:
- Прибирання та прання. Постільна білизна має бути ідеальною щодня.
- Догляд за басейном. Якщо його не чистити двічі на тиждень, вода зацвіте.
- Охорона та інтернет. Цілодобове спостереження та стабільний Wi-Fi.
- Дрібний ремонт. Полагодити розетку, прочистити кондиціонер, підфарбувати стіну.
Керівна компанія бере за це фіксовану плату. Це зрозумілі витрати, які зберігають вашу нерухомість у стані нової.
Фонд ремонту (амортизація): секрет, про який мовчать
Меблі старіють. Через три роки матрац промнеться, диван забрудниться, а кондиціонер почне шуміти. Рейтинги впадуть, гості почнуть скаржитися. Якщо ви здаєте будинок самі, доведеться витягти з кишені велику суму на ремонт. Це завжди неприємно.
Хороші готельні оператори роблять інакше. Вони щомісяця непомітно відкладають 2–3% від доходу спеціальний фонд. Ви не відчуваєте цих витрат. Але коли через 5 років настане час оновити меблі чи освіжити ремонт, гроші на це вже лежатимуть на рахунку. Ваша нерухомість не втратить у ціні і продовжуватиме здаватися дорого.
Здавати самому чи через готель?
Багатьом здається: навіщо платити комісію готелю? Куплю віллу, найму місцевого прибиральника та заберу всі гроші собі.
Насправді витрати на утримання нерухомості на бали при самостійній здачі з'їдають до 40% доходу. Зламався насос? Ви платите майстру втридорога за терміновість. Прибиральниця захворіла? Гість пише поганий відгук. Плюс сайти на кшталт Airbnb забирають свою комісію – близько 15%.
У мережевого готелю працює правило опту. Вони купують шампуні, білизну та хімію для басейнів дешево та одразу на сотні номерів. Сантехніки та електрики вже у штаті. Готель бере свою комісію, але за рахунок оптових цін і постійного потоку туристів ваш підсумковий прибуток виходить стабільнішим і вищим. Ви не лагодите унітази і не спілкуєтеся з незадоволеними гостями - ви просто отримуєте гроші на рахунок.
Інвестиції – це бізнес. Витрати у ньому неминучі, і це нормально. Головне, щоб їх порахували заздалегідь. Не вірте в казкову прибутковість, де "забули" відняти податки та прибирання.
Якщо хочете побачити реальні цифри, звертайтесь до ANTA Group. Ми будуємо комплекси на Балі разом зі світовими мережами готелів. Radisson Individuals Canggu и Ramada Encore Pandawa.
Напишіть нам, і ми надішлемо чесну фінансову модель: скільки комплекс заробить, скільки піде на утримання, і яку суму чистими ви отримуватимете щомісяця.