Гостиничный сегмент Бали в 2025–2026 годах демонстрирует стабильные показатели заполняемости, рост ADR в премиальном сегменте и повышение интереса международных инвесторов к брендовым объектам. Рынок предлагает модели с регулируемым участием владельца и прогнозируемым денежным потоком, что делает инвестиции в недвижимость на Бали одним из эффективных инструментов для диверсификации капитала.
Далее в материале — актуальные цифры туристического потока, сравнение гостиничной модели с виллами, структура ROI, условия беспроцентной рассрочки и чек-лист для инвестора.
Почему Бали удерживает лидерство по туристическому потоку и заполняемости?
По итогам 2025 года количество международных прибытий на Бали достигло 6,95 млн человек — исторический максимум и прирост +10% в годовом исчислении, согласно данным совместного отчета Horwath HTL, Bali Hotels Association и C9 Hotelworks. Правительство провинции установило цель в 6,63 млн иностранных туристов на 2026 год в рамках стратегического плана до 2030 года. Ключевые рынки — Австралия (1,63 млн прибытий), Индия и Китай, который показал прирост +20% в годовом исчислении.
Основные показатели гостиничного рынка Бали за 2025 год (по данным Horwath HTL):
- Среднегодовая заполняемость — 73,2%;
- Пиковая заполняемость в июле — 85,9%;
- Нуса-Дуа — 79,2% (лидер по заполняемости);
- Джимбаран и Улувату — самый высокий ADR среди районов, 4,8 млн IDR (при среднем показателе по острову 2,4 млн IDR);
- Люксовый сегмент — рост ADR +8,0% (IDR);
- Убуд — рост RevPAR +5,6%.
За I квартал 2026 года остров принял 1,46 млн иностранных туристов (+1,04% по сравнению с I кварталом 2025 года). Пиковые месяцы — июль и август, когда спрос формируют австралийская зима и европейское лето; шолдер-сезон — май, июнь, сентябрь и октябрь с RevPAR в диапазоне 1,6–2,0 млн IDR.
Гостиничная недвижимость против частных вилл: сравнение бизнес-моделей
Доходность гостиничной недвижимости на Бали под управлением международного оператора отличается от частного управления виллой по структуре дохода, дистрибуции и рискам. Гостиничный бренд уровня Wyndham, Ramada или Radisson обеспечивает централизованную систему бронирований, программы лояльности с миллионами пользователей и более стабильный RevPAR в низкий сезон.
Ключевые отличия моделей:
- Дистрибуция. Гостиничный бренд работает через глобальную систему бронирований и корпоративные контракты. Владелец виллы зависит от Airbnb, Booking.com и собственного продвижения.
- ADR и RevPAR. Люксовый сегмент отелей (>501 долл. США за ночь) в 2025 году продемонстрировал рост ADR на 8,0% в IDR. Частные виллы, не входящие в сеть отелей, чаще конкурируют по цене.
- Операционные расходы. Управляющая компания берет на себя расходы на персонал, обслуживание, ремонт и маркетинг. Владелец виллы оплачивает эти статьи отдельно.
- Распределение рисков. В гостиничной модели простои распределяются по пулу номеров. В случае с виллой риск простоя полностью лежит на владельце.
Проект Radisson Individuals Anta Canggu расположен в Чангу — районе с самой высокой концентрацией платежеспособного туристического трафика и самым активным портфелем проектов нового гостиничного строительства.
Финансовая модель: из чего складывается доход инвестора?
Доход инвестора от гостиничного юнита формируется из двух составляющих: денежный поток от аренды и капитализация объекта. Управляющая компания перечисляет чистую прибыль на счет владельца после вычета комиссий, коммунальных платежей и операционных расходов. Гарантированная доходность от аренды в проекте Radisson Individuals Anta Canggu — 13% годовых.
Финансовые показатели юнита стоимостью $144 900 в проекте Radisson Individuals Anta Canggu (по официальным расчетам ANTA Group):
- Краткосрочная аренда: доходность 17,7% годовых, окупаемость 5,6 лет, чистая прибыль $25 595;
- Долгосрочная аренда: доходность 13,8% годовых, окупаемость 7,2 лет, чистая прибыль $20 075;
- Рост цены после завершения строительства: +25% ($36 225);
- Капитализация объекта с учётом роста стоимости земли на 9% в год — рост цены +18% ($26 082);
- Суммарная чистая прибыль от продажи: +43% ($62 307).
Показатели соответствуют рыночным ориентирам. По оценкам отраслевых аналитиков, средняя доходность гостиничных активов на Бали в 2026 году — в диапазоне 8–15% годовых, с премией за брендовые объекты в топ-локациях. Пассивный доход на Бали в формате управляемого гостиничного объекта не требует личного присутствия владельца на острове.
Условия покупки: первоначальный взнос и беспроцентная рассрочка
Застройщик на Бали ANTA Group предлагает два формата оплаты — 100% при покупке со скидкой или беспроцентную рассрочку с минимальным стартовым капиталом. Расчеты ведутся в долларах или евро на счет компании, зарегистрированной в Индонезии. Юридическая основа проекта — договор аренды земли на 51 год (26 лет с гарантированным правом продления еще на 25 лет) с PT Anta Group Development.
Основные условия участия в проектах ANTA Group:
- Договор бронирования юнита — авансовый платеж от $10 000;
- Первоначальный взнос — от 10% стоимости юнита;
- Беспроцентная рассрочка — до 3–4 лет, финальный платеж до 2029 года;
- Дистанционное оформление документов без физического присутствия на острове;
- Полное юридическое и финансовое сопровождение сделки.
Стартовые цены на юниты в портфеле застройщика: от $105 000 в проекте Noah на острове Сумба, от $138 500 в Ramada Encore by Wyndham Bali Anta и от $178 000 в Radisson Individuals Anta Canggu. Купить апартаменты на Бали в рассрочку в формате гостиничного юнита инвестор может с бюджетом от $10 500 стартового взноса по проекту Noah.
Чек-лист инвестора
Рынок гостиничной недвижимости на Бали в 2026 году сочетает в себе стабильный туристический поток, рост ADR в премиальном сегменте и управляемые риски благодаря профессиональным операторским сетям. Для инвестора с бюджетом от $100 000 модель обеспечивает прогнозируемый денежный поток и капитализацию объекта на этапе строительства без необходимости личного операционного участия. Инвестиции в недвижимость на Бали под управлением международного гостиничного оператора остаются одним из доступных инструментов для получения пассивного дохода в долларах.
Чек-лист инвестора для оценки объекта на Бали:
- Локация. Приоритет — Canggu, Uluwatu, Jimbaran, Nusa Dua с подтвержденной заполняемостью 70%+.
- Оператор. Наличие международного бренда с глобальной системой бронирований (Radisson, Wyndham, Ramada, Hyatt).
- Юридическая модель. Прозрачный договор аренды земли, статус компании-застройщика, полный пакет разрешительных документов на строительство.
- Финансовая модель. Расчет ROI по двум сценариям (краткосрочная и долгосрочная аренда), прогноз RevPAR по району, план капитализации.
- Условия оплаты. Беспроцентная рассрочка, размер первого взноса, график платежей до завершения строительства.
- Стадия проекта. Рост цены с момента начала продаж до открытия обычно составляет 20–30%; раннее вхождение в проект повышает общую капитализацию.
Партнерская программа застройщика доступна на официальном сайте ANTA Group — она ориентирована на брокеров, консультантов и частных представителей, сопровождающих инвесторов на этапе выбора юнита.
Запросите финансовую модель окупаемости юнита от ANTA Group — индивидуальный расчет ROI с учетом выбранного проекта, категории юнита, стратегии аренды (кратко- или долгосрочная) и графика платежей.
Получить готовую финансовую модель расчета доходности от ANTA Group →