В рекламе недвижимости на Бали часто обещают 15%, 20% и даже 25% годовых. Звучит здорово, но обычно это валовый доход. То есть все деньги, которые заплатили туристы. Нас же интересует другое: сколько денег реально придет на вашу карточку. Это чистая прибыль. И чтобы узнать реальный чистый ROI (Return on Investment) нa Бали, из рекламных цифр нужно вычесть налоги, коммуналку и ремонт.
Звучит страшно? На самом деле нет. Давайте разберем все расходы простым языком.
Налоги: кому, сколько и почему это не страшно
Сдавать жилье нелегально в 2026 году — плохая идея. Налоговая на Бали работает строго. Главное, с чем вы столкнетесь — это налог с аренды (в туристических зонах это налог PB1 — Pajak Barang dan Jasa Tertentu). Он составляет до 10%.
Отдавать десятую часть дохода жалко, но секрет в том, что вы не платите ее из своего кармана. Этот налог заранее заложен в стоимость проживания. Грубо говоря, его платит турист, а отель просто собирает эти деньги и передает государству. Проблемы и непредвиденные налоги на недвижимость нa Бали возникают только у тех, кто пытается сдавать виллу сам и забывает добавить эти 10% к цене на сайте бронирования.
Обслуживание: почему на Бали нельзя экономить на уборке
Бали — это тропики. Жара, влажность под 80% и океанская соль в воздухе убивают дом очень быстро. Качественное обслуживание апартаментов на Бали — это не прихоть, а спасение ваших денег.
В ежемесячные расходы (Service Charge) обычно входит:
- Уборка и стирка. Постельное белье должно быть идеальным каждый день.
- Уход за бассейном. Если его не чистить дважды в неделю, вода зацветет.
- Охрана и интернет. Круглосуточное наблюдение и стабильный Wi-Fi.
- Мелкий ремонт. Починить розетку, прочистить кондиционер, подкрасить стену.
Управляющая компания берет за это фиксированную плату. Это понятные расходы, которые сохраняют вашу недвижимость в состоянии новой.
Фонд ремонта (амортизация): секрет, о котором молчат
Мебель стареет. Через три года матрас промнется, диван испачкается, а кондиционер начнет шуметь. Рейтинги упадут, гости начнут жаловаться. Если вы сдаете дом сами, придется достать из кармана крупную сумму на ремонт. Это всегда неприятно.
Хорошие отельные операторы делают иначе. Они каждый месяц незаметно откладывают 2–3% от дохода в специальный фонд. Вы не чувствуете этих трат. Но когда через 5 лет придет время обновить мебель или освежить ремонт, деньги на это уже будут лежать на счету. Ваша недвижимость не потеряет в цене и продолжит сдаваться дорого.
Сдавать самому или через отель?
Многим кажется: зачем платить комиссию отелю? Куплю виллу, найму местного уборщика и заберу все деньги себе.
На практике расходы на содержание недвижимости на бали при самостоятельной сдаче съедают до 40% дохода. Сломался насос? Вы платите мастеру втридорога за срочность. Уборщица заболела? Гость пишет плохой отзыв. Плюс сайты вроде Airbnb забирают свою комиссию — около 15%.
У сетевого отеля работает прaвило опта. Они покупают шампуни, белье и химию для бассейнов дешево и сразу на сотни номеров. Сантехники и электрики уже в штате. Отель берет свою комиссию, но за счет оптовых цен и постоянного потока туристов ваша итоговая прибыль получается стабильнее и выше. Вы не чините унитазы и не общаетесь с недовольными гостями — вы просто получаете деньги на счет.
Инвестиции — это бизнес. Расходы в нем неизбежны, и это нормально. Главное, чтобы они были посчитаны заранее. Не верьте в сказочную доходность, где “забыли” вычесть налоги и уборку.
Если хотите увидеть реальные цифры, обращайтесь в ANTA Group. Мы строим комплексы на Бали вместе с мировыми сетями отелей — Radisson Individuals Canggu и Ramada Encore Pandawa.
Напишите нам, и мы пришлем честную финансовую модель: сколько комплекс заработает, сколько уйдет на содержание, и какую сумму чистыми вы будете получать каждый месяц.