Bali'de yatırım amaçlı gayrimenkul nasıl seçilir?

Yazar: Anton Taranenko, ANTA Group'un kurucu ortağı ve CEO'su

Bali'de yatırım amaçlı bir gayrimenkul seçmek, mahalle veya okyanus manzarasıyla başlamaz, üç önemli noktayı kontrol etmekle başlar: yabancı olarak size hangi mülkiyet türü sunuluyor, gayrimenkulü yasal olarak kim inşa ediyor ve hangi belgelerle, ve tamamlandıktan sonra kim yönetecek. Bu üç sorunun cevabı doğruysa, ihtiyaçlarınıza en uygun gayrimenkul türünü seçebilirsiniz: kısmi kiralama imkanı olan kendi tatiliniz için bir villa, uzun vadeli kiralama için bir daire veya uluslararası bir işletmeci tarafından yönetilen markalı bir apart otelde bir oda. ANTA Group olarak, geliştirici firma olarak, Endonezya'daki üç projemizde bu süreci yaşadık ve aşağıda her adımı ayrıntılı olarak ele alacağız.

Bali'de bu tür gayrimenkullere olan talep ölçülebilir düzeydedir. Antara'nın aktardığına göre, Endonezya İstatistik Kurumu, adanın 2025 yılında 6.948.754 doğrudan yabancı turisti ağırladığını, bu rakamın bir önceki yıla göre 9.721 TP3T daha fazla olduğunu ve bunların 1,63 milyonunun Avustralya'dan geldiğini belirtmiştir. Temmuz 2026'da Bali'deki yıldızlı otellerin doluluk oranı 67.291 TP3T olup, Endonezya illeri arasında en yüksek seviyededir; ulusal ortalama ise 54.551 TP3T'dir. Bu iki rakam, bir sunumda vaat edilen doluluk oranı için bir üst sınır belirlemektedir.

Bali'de yabancılara hangi tür mülkiyet seçenekleri sunulmaktadır?

Yabancılar Bali'de doğrudan arazi sahibi olamazlar. Piyasada genellikle "mülkiyet hakkı" olarak bilinen Hak Milik, Endonezya tarım kanununa göre yalnızca Endonezya vatandaşlarına ayrılmıştır. Bu nedenle, alıcılardan öncelikle "yabancılar için mülkiyet hakkı" aramayı bırakmalarını ve üç yasal yapıdan birini seçmelerini rica ediyoruz.

• Kira sözleşmesi (Hak Sewa). Endonezyalı bir mal sahibi veya şirketten arazi ve bina için uzun vadeli kiralama sözleşmesidir. Noter onaylıdır, Endonezya vizesi gerektirmez ve anlaşma ile yenilenebilir. Bu, apartman daireleri ve komplekslerdeki villalar için başlıca kiralama şeklidir.
• Hak Pakai (kullanım hakkı). Yabancının adına tapu sicilinde tescil edilir, ancak geçerli bir oturma izni (KITAS veya KITAP) gerektirir. Adada yaşamayı planlayanlar için uygundur.
• PT PMA, HGB geliştirme haklarına sahiptir. Geliştirme hakları yabancı bir şirkete aittir. Bu format, ticari projeler ve portföy alımları için uygundur.

Endonezya vatandaşı adına arazi tescilini kesinlikle bir seçenek olarak görmüyoruz. Her iki türün zaman çerçeveleri, gereksinimleri ve risklerinin ayrıntılı karşılaştırmasını Bali'deki mülkiyet ve kiralama analizimizde bulabilirsiniz.

Bu pratikte nasıl işliyor? Radisson Individuals Anta Canggu projesinde, kompleksin altındaki arazi 51 yıllığına kiralanıyor: 26 yıl ve ek 25 yıl uzatma seçeneği. Arazi kiralama sözleşmesi, grubun Endonezya'daki yasal kuruluşu olan ve inşaat izinlerine sahip PT Anta Group Development ile imzalanıyor. Birim alıcısı, noter tasdik seçeneğiyle bir yatırım sözleşmesi imzalıyor, oturma hakkı, yönetim şirketi aracılığıyla kira geliri hakkı ve mülkü devretme hakkı elde ediyor. Sumba'daki NOAH projesinde ise villa mülkiyeti de kiralama esasına dayanıyor, ancak 80 yıla kadar uzatma seçeneğiyle. İki projemiz arasındaki şartlardaki bu fark, kiralama süresinin reklamda değil, sözleşmede okunması gerektiğini gösteriyor.

Hangi konaklama türünü seçmelisiniz: villa, apartman dairesi veya apart otel?

Mülkün türü, yönetimine ne kadar zaman ayırmaya istekli olduğunuza ve yılın ne kadarını kendiniz orada yaşamak istediğinize bağlıdır.

Villa, genellikle kiralık olan, havuzlu müstakil bir evdir. Maksimum kişisel alan sunar, ancak aynı zamanda maksimum işletme yükü de getirir: personel, havuz, ekipman ve misafir yönetimi. Bali'de adada yaşamadan bir villa satın almak istiyorsanız, "kim yönetiyor" sorusu çok önemli hale gelir. Sumba'daki NOAH'ta, bu sorunu en başından ele aldık: 14 hektarlık alanda, her biri kendi havuzuna, ortak altyapıya ve birleşik yönetime sahip 30 villa. Alanlar 45 m²'den (Tropical Suite, 105.000 $'den başlayan fiyatlarla) 100 m²'ye (Ocean Luxe, 345.000 $'den başlayan fiyatlarla) kadar değişmektedir.

Konut kompleksinde yer alan daireler. Daha küçük alan, daha düşük giriş eşiği, uzun vadeli kiralamaya daha uygun. Yılın bir bölümünde yaşayan ve yılın geri kalanında kiraya veren kişiler için ideal.

Markalı bir apart otelde oda veya süit. Uluslararası bir marka altında faaliyet gösteren bir otelde birim satın alıyorsunuz ve işletmeci doluluk, bakım ve raporlamayla ilgileniyor. Bu en pasif format. Bali'deki markalı bir apart otel, aynı büyüklükteki isimsiz bir kompleksten daha pahalıdır ve alıcı iki şey için ödeme yapar: işletmecinin standartları ve rezervasyon sistemi. Bali'deki iki projemizi de bu şekilde yapılandırıyoruz: Radisson Individuals Anta Canggu (Radisson Individuals markası, Radisson Hotel Group; Ribas Hotels Group tarafından yönetiliyor, 2027'nin ilk çeyreğinde açılıyor, birimler 178.000 ₽4T'den başlıyor) ve Ramada Encore by Wyndham Bali Anta in Pandawa Hills (Wyndham markası, 182 birim, 31 m² Superior odalardan 259 m² üç yatak odalı villalara kadar).

Tek bir daire tipi içinde, kendiniz için değil, misafir için düzeni göz önünde bulundurun: iyi donanımlı bir banyoya sahip 31 metrekarelik bir stüdyo daire, karanlık bir mutfağa sahip 45 metrekarelik bir stüdyo daireden daha kolay kiralanır. Kompleksin olanaklarını misafirin gözünden değerlendirin: Canggu'daki çatı havuzu, restoran, ortak çalışma alanı ve çocuk kulübü, bölgedeki turistlerin ödediği ücret karşılığında sunulan hizmetleri karşılayacak şekilde tasarlanmıştır.

Bali'nin hangi bölgesi amacınıza daha uygun?

Bölge, ağırlamayı beklediğiniz misafir türüne göre seçilir.

• Canggu. İşlem hacmi ve kiralık konut sayısı bakımından en hareketli bölge; çok sayıda kafe, sörf noktası ve genç, uluslararası bir müşteri kitlesine sahip. Tüm gerekli hizmetleri sunan bir apart otel olarak faaliyet gösteriyor: Misafirler bir veya iki hafta kalıyor ve her şeyin yakınında olmasını istiyorlar. Canggu'daki kompleksimiz Batu Bolong'un ana caddesinde, okyanusa 7 dakika, süpermarketlere 2 dakika ve havaalanına 40 dakika mesafede yer almaktadır.
• Bukit ve Pandawa. Kayalıkları, el değmemiş plajları ve golf sahalarıyla güney yarımadası daha sakin ve konukların bütçesi için daha pahalı. Ramada Encore by Wyndham Bali Anta, Pandawa Plajı'na üç dakika ve havaalanına 30 dakika mesafede yer almaktadır. Otel, oda ve villalarıyla tatil köyü tarzı konaklama imkanı sunmaktadır.
• Ubud, Sanur, Uluwatu. Her birinin kendine özgü bir çekiciliği var: Ubud uzun süreli inziva ve uzaktan çalışma için, Sanur aileler ve sakin bir plaj için, Uluwatu ise sörf ve uçurum kenarı villaları için ideal. Bali'deki yatırım için uygun bölgeleri ayrı bir incelememizde metrekare fiyatı ve doluluk oranlarına göre karşılaştırıyoruz.
• Sumba, Bali'ye yakın bir ada. Komşu bir ada, bir saatlik uçuş mesafesinde ve neredeyse hiç gelişme yok. NOAH ile pazara girdik çünkü huzur ve sessizlik arayan misafirler için rekabet yok. Farklı bir risk profiline sahip, erken aşamada bir pazar ve bunu alıcılara doğrudan iletiyoruz.

Bölgeyi keşfetmek için pratik bir kriter: Saat 14:00'te tesisten plaja, kafeye ve mağazaya yürüyerek ulaşmak. Eğer yürüyüş 15 dakikadan fazla sürerse veya kaldırımsız bir otoyoldan geçerse, misafirler bunu yorumlarında belirtecek ve doluluk oranı da bundan etkilenecektir.

Anlaşmadan önce geliştiriciyle kontrol edilmesi gerekenler: bir kontrol listesi

İlk ödemeden önce alıcılara gösterdiğimiz ve herhangi bir geliştiriciden talep etmenizi önerdiğimiz beş belge. Bunlardan birini bile göstermezseniz, anlaşma olmaz.

1. Tüzel kişilik ve tescili. Arazinin sahibi olan ve sözleşmeyi imzaladığınız Endonezya şirketinin adı. Bizim durumumuzda bu şirket PT Anta Group Development'tır. Şirketin tescil belgesi ve vergi kimlik numarası, arazi kiralama sözleşmesiyle birlikte Ramada Encore projesi sayfasında mevcuttur.
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) inşaat ruhsatı , Endonezya'da eski IMB ruhsatının yerini alan belgedir. PBG olmadan inşaata başlanamaz. Satışlar zaten başlamışken "belgeler işlemde" yanıtı, konutunuzu değil, arsa satın alımını finanse ettiğiniz anlamına gelir.
3. Mülkiyet biçimi sunumda değil, sözleşmede belirtilmiştir. Kiralama, Hak Pakai veya bir şirket aracılığıyla HGB, belirli bir süre, yenileme şartları ve yenileme masraflarını kimin ödeyeceği ile birlikte. Chang sözleşmemizde bu süre 26 artı 25 yıldır ve bu madde broşürde değil, sözleşmenin kendisinde yer almaktadır.
4. İşletme Sözleşmesi. Eğer mülk markalı bir otel olarak satılıyorsa, işletme sözleşmesinin teyidini isteyin. Chang için, Radisson Hotel Group ile yapılan sözleşme iş dünyası yayınları tarafından doğrulandı; bağlantılar Hakkımızda sayfamızda toplanmıştır. NOAH için, bu yazının yazıldığı sırada işletmeci ile görüşmeler devam etmektedir ve alıcı, imzalamadan önce bunun farkındadır, sonrasında değil.
5. İnşaata bağlı bir ödeme planı. Peşin ödeme, ön ödeme, taksitler ve gecikmeler durumunda ne olacağı. Ayrıca, denetlenebilir inşaat ilerlemesi: Her proje için üç aylık raporlar yayınlıyoruz ve şantiyeden açık bir canlı yayın sağlıyoruz.

Altıncı nokta, belgelerin ötesinde: geliştiricinin tamamlanmış projelerine bakın. Bali'ye girmeden önce Türkiye'de 10'dan fazla tamamlanmış projemiz ve 400'den fazla satılmış dairemiz var. Güvenilir bir geliştiriciyi kağıt üzerindeki bir projeden nasıl ayırt edeceğinizi anlatan makalemizde, gerçek bir inşaat alanını süslü bir web sitesinden nasıl ayırt edeceğinizi ayrıntılı olarak ele aldık.

İşlem bütçesi nasıl görünür: örnek bir hesaplama

Canggu projesi sayfasında listelenen şartlar ve koşullara dayalı bir ödeme planı hesaplamasına örnek. Bu, bir teklif değil, hesaplamanın bir örneğidir: her bir birim için maliyeti ayrı ayrı hesaplıyoruz.

• Birim fiyatı: 178.000 $ (proje sayfasındaki başlangıç fiyatı).
• Rezervasyon: 1.000 $ tutarındaki ön ödeme, ödemeye dahildir.
• İlk taksit 30%: 53.400 $.
• Kalan bakiye, müteahhit tarafından 0% kapsamında en fazla 18 ay süreyle taksitler halinde ödenecek 124.600 $'dir: yaklaşık olarak ayda 6.920 $ eşit taksitler halinde.
• Komisyon ücreti: 0, doğrudan geliştiriciden satın alın.

Birim fiyatının yanı sıra, tapu vergisi, noter ücretleri ve gelecekteki kira yenileme ücretlerini de hesaba katın. Bali'de gayrimenkul satın alırken vergiler ve gizli ücretler hakkındaki makalemizde bu faktörleri ayrıntılı olarak ele aldık.

Kârlılık konusuna gelince. Reklamlarda, bizimkiler de dahil olmak üzere gördüğünüz herhangi bir yüzde rakamı, doluluk oranı, ortalama gecelik fiyat, işletmeci payı, bakım maliyetleri ve vergiler gibi varsayımlara dayalı bir modelin sonucudur. Nihai yüzdeyi değil, modeli isteyin ve doluluk oranı varsayımını, başlangıçta verdiğimiz ada istatistikleriyle karşılaştırın. Bu hesaplamayı, işlemden önce her birim için, varsayımlar açıkça belirtilerek sağlıyoruz.

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar Bali'de doğrudan mülk satın alabilir mi? Hayır. Hak Milik, yani mülkiyet hakkı, yasal olarak Endonezya vatandaşlarına ayrılmıştır. Yabancılar, kiralama yoluyla, Hak Pakai (ikamet izniyle) veya yabancı sermayeli bir Endonezya şirketi (PT PMA) aracılığıyla mülk satın alabilirler. Her üç yöntem de yasaldır, ancak süre ve alıcı gereksinimleri açısından farklılık gösterir.

Seçim yaparken hangisi daha önemli: mahalle mi yoksa müteahhit mi? Müteahhit. İyi bir mahallede kötü inşa edilmiş bir mülk tamamlanmazken, sakin bir bölgede işletmecisi olan tamamlanmış bir mülk gelir getirir. Mahalle seçimi ise ikinci planda, misafir tipine göre yapılır.

İşlem için Bali'ye gelmem gerekiyor mu? Hayır, bizimle sözleşme imzalamak için gelmenize gerek yok: belgeler uzaktan işleniyor ve ödeme dolar veya euro cinsinden banka havalesiyle kabul ediliyor. Şantiyeyi ziyaret etmeye değer: ilk ödemeden önce şantiyeyi görmek veya bağımsız video gözetimi sipariş etmek için.

PBG nedir ve neden bir geliştiriciye sorulan ilk sorudur? Persetujuan Bangunan Gedung (Gedung İnşaat Ruhsatı), eski IMB'nin (Bireysel İnşaat Ruhsatı) yerini alan bir inşaat ruhsatıdır. PBG'si olmayan bir projenin inşaatına başlanmasına izin verilmez ve bu aşamada yapılan satışlar, geliştiricinin henüz onaylanmamış inşaat için fon topladığı anlamına gelir.

Apart oteldeki bir oda ile kiralık bir daire arasındaki fark nedir? Bir oda, otel işletmecisi tarafından kendi standartlarına göre yönetilir, rezervasyon sistemi aracılığıyla misafir çeker ve kayıtları tutar. Bir daire ise sizin veya kiraladığınız bir yönetim şirketi tarafından yönetilir. İlki daha pasif ve başlangıçta daha pahalıyken, ikincisi daha esnektir ve sizin katılımınızı gerektirir.

Seçim aşamasındaysanız ve belirli bir mülk için kontrol listesini tamamlamak istiyorsanız, bizimle iletişime geçin: Canggu, Pandawa Hills ve Sumba'daki proje belgelerini size göstereceğiz ve seçtiğiniz daire için bir ödeme planı hesaplayacağız. Canggu'daki proje sayfası: Radisson Individuals Anta Canggu .

Projeler ve satın alma koşulları "Geliştiriciden Bali'de Gayrimenkul " sayfasında toplanmıştır.