Як вибрати об'єкт нерухомості на Балі для інвестицій

Автор: Антон Тараненко, співзасновник та CEO ANTA Group

Вибір об'єкта для інвестицій на Балі починається не з району і не з виду на океан, а з трьох перевірок: яка форма володіння вам доступна як іноземцю, хто юридично будує об'єкт і на яких документах, і хто керуватиме ним після здачі. Якщо ці три відповіді сходяться, далі вибираєте тип об'єкта під свою мету: вілла для власного відпочинку з частковим здаванням в оренду, апартаменти під довгострокову оренду або номер брендованого апарт-готелю під управлінням міжнародного оператора. Ми в ANTA Group пройшли цей шлях як забудовник ANTA Group на трьох проєктах в Індонезії і нижче розбираємо кожен крок на їхньому прикладі.

Попит, під який купується така нерухомість на Балі, можна виміряти. За даними статистичного бюро Індонезії, які наводить агентство Antara, в 2025 році острів прийняв 6 948 754 іноземних туристів безпосередньо, на 9,72% більше, ніж роком раніше, і 1,63 млн. з них прилетіли з Австралії. Завантаження готелів категорії «зірки» на Балі у липні 2026 року склало 67,29%, це найвищий показник серед провінцій Індонезії при середньому в країні 54,55%. Ці дві цифри задають стелю для будь-якої обіцянки завантаження у презентації.

Яка форма володіння доступна іноземцю на Балі?

Іноземець не може володіти землею на Балі у повній власності. Право Hak Milik, яке на ринку називають freehold, за індонезійським аграрним законом закріплено лише за громадянами країни. Тому перше, що ми просимо зробити покупця: перестати шукати "freehold для іноземців" і вибрати одну із трьох законних конструкцій.

• Leasehold (Hak Sewa). Довгострокова оренда землі та будівлі у власника-індонезійця або у компанії. Оформляється у нотаріуса, не потребує індонезійської візи, продовжується за договором. Це основна форма для апарт-готелів та вілл у комплексах.
• Hak Pakai (право користування). Реєструється на ім'я іноземця у земельному агентстві, але потребує чинної посвідки на проживання (KITAS або KITAP). Підходить для тих, хто планує жити на острові.
• PT PMA із правом забудови HGB. Іноземна компанія має право забудови. Формат для комерційних проєктів та портфельних покупок.

Схему з оформленням землі на індонезійського номінального громадянина-власника ми як варіант не розглядаємо взагалі. Детальне порівняння термінів, вимог та ризиків кожної форми є в нашому розборі freehold і leasehold на Балі.

Як це виглядає практично. У проєкті Radisson Individuals Anta Canggu земля під комплексом орендована на 51 рік: 26 років оренди із закріпленим правом продовження ще на 25. Договір оренди землі укладено на PT Anta Group Development, індонезійську юрособу групи, яка має дозвіл на будівництво. Покупець юніту укладає інвестиційний договір з можливістю нотаріального завірення, отримує право проживання, право на дохід від оренди через керуючу компанію та право переуступки. У проєкті NOAH на Сумбі форма володіння віллою теж leasehold, але терміном до 80 років з можливістю продовження. Різниця у термінах між двома нашими проєктами показує, чому термін оренди потрібно читати у договорі, а не у рекламі.

Який тип об'єкту вибрати: вілла, апартаменти чи апарт-готель?

Тип об'єкта визначається тим, скільки часу ви готові витрачати на управління і яку частину року хочете жити у ньому самі.

Вілла. Окремий будинок з басейном, найчастіше на leasehold. Дає максимум особистого простору, але й максимум операційного навантаження: персонал, басейн, техніка, пошук гостей. Якщо ви хочете купити віллу на Балі і не жити на острові, питання «хто управляє» стає головним. У NOAH на Сумбі ми вирішили це одразу на рівні комплексу: 30 вілл на 14 гектарах із власним басейном у кожній, загальною інфраструктурою та єдиним управлінням. Площа від 45 м² (Tropical Suite, від 105 000 $) до 100 м² (Ocean Luxe, від 345 000 $).

Апартаменти в житловому комплексі. Менша площа, нижчий поріг входу, простіше здавати на тривалий термін. Формат для власного проживання частину року та довгострокової оренди в решту часу.

Номер або сьют у брендованому апарт-готелі. Ви купуєте юніт у готелі, який працює під міжнародним брендом, а оператор бере на себе завантаження, сервіс і звітність. Це найпасивніший формат. Брендований апарт-готель на Балі коштує дорожче за безіменний комплекс тієї самої площі, і покупець платить за дві речі: стандарти оператора та його систему бронювання. У нас так влаштовані обидва балійські проєкти: Radisson Individuals Anta Canggu (бренд Radisson Individuals, Radisson Hotel Group; керуюча компанія Ribas Hotels Group, відкриття в I кварталі 2027, юніти від 178 000 $) і Ramada Encore by Wyndham Bali Anta у Pandawa Hills (бренд Wyndham, 182 юніти, від номерів Superior 31 м² до вілл із трьома спальнями 259 м²).

Всередині одного типу дивіться на планування під гостя, а не під себе: студія 31 м² з грамотною ванною здається охочіше, ніж 45 м² з темною кухнею. Інфраструктуру комплексу оцінюйте очима гостя: басейн на даху, ресторан, коворкінг та дитячий клуб у Чангу закладені під те, за що платить турист у цьому районі.

Який район Балі підходить під вашу мету?

Район вибирають під тип гостя, якого ви розраховуєте приймати.

• Чангу. Найнасиченіший район за кількістю угод та орендної пропозиції, багато кафе, серф-споти, молода міжнародна публіка. Тут працює формат апарт-готелю із сервісом: гість приїжджає на тиждень-два і хоче все поряд. Наш комплекс в Чангу стоїть на головній вулиці Бату Болонг, за 7 хвилин від океану, за 2 хвилини від супермаркетів і за 40 хвилин від аеропорту.
• Букит та Пандава. Південний півострів, скелі, чисті пляжі, гольф, спокійніший і дорожчий за рівнем гостя. Ramada Encore by Wyndham Bali Anta стоїть за 3 хвилини від пляжу Пандава і за 30 хвилин від аеропорту, формат курорту з номерами і віллами.
• Убуд, Санур, Улувату. Кожен зі своїм гостем: Убуд під тривалі ретрити та віддалену роботу, Санур під сім'ї та спокійний пляж, Улувату під серфінг та вілли на скелях. Порівняння районів за цінами за м² та заповнюваності ми маємо в окремому огляді районів Балі для інвестицій.
• Сумба поруч із Балі. Сусідній острів, година перельоту майже без забудови. Ми вийшли туди з NOAH, бо ще немає конкуренції за гостя, який шукає тишу. Це ставка на ранній ринок, з іншим профілем ризику, і ми говоримо про це прямо.

Практичний критерій під час огляду району: пройдіть від об'єкту до пляжу, кафе та магазину пішки о 14:00. Якщо дорога займає більше 15 хвилин або йде вздовж траси без тротуару, гість поставить це на відгук, і це відчує завантаження.

Що перевірити у забудовника до угоди: чек-лист

П'ять документів, які ми показуємо покупцеві до першого платежу і радимо вимагати будь-якого забудовника. Чи не показали хоча б один, угоди немає.

1. Юрособа та її реєстрація. Назва індонезійської компанії, на яку оформлена земля та з якою ви підписуєте договір. В нас це PT Anta Group Development. Свідоцтво про реєстрацію компанії та податковий номер викладено на сторінці проєкту Ramada Encore, там же договір оренди землі.
2. Дозвіл на будівництво PBG. Persetujuan Bangunan Gedung, документ, який в Індонезії замінив колишній дозвіл IMB. Без PBG будівництво не має права розпочатися. Відповідь «документи в процесі» при продажах, що вже йдуть, означає, що ви фінансуєте покупку землі, а не свій юніт.
3. Форма володіння у договорі, а не у презентації. Leasehold, Hak Pakai або HGB через компанію, з точним терміном, умовами продовження та тим, хто платить за продовження. У нашому договорі щодо Чангу це 26 плюс 25 років, і цей рядок стоїть у тексті договору, а не в буклеті.
4. Договір із оператором. Якщо об'єкт продається як брендований готель, попросіть підтвердження угоди з оператором. У Чангу угода з Radisson Hotel Group підтверджена публікаціями ділових видань, посилання зібрані на нашій сторінці про компанію. Щодо NOAH, то переговори з оператором на момент цієї статті ще йдуть, і покупець знає про це до підписання, а не після.
5. Графік платежів, прив'язаний до будівництва. Аванс, перший внесок, транші та те, що відбувається при затримці термінів. Плюс хід будівництва, що перевіряється: ми публікуємо звіти по кожному проєкту раз на квартал і тримаємо відкриту трансляцію з майданчика.

Шостий пункт поза документами: перегляньте завершені об'єкти забудовника. У нас за спиною понад 10 завершених проєктів та понад 400 проданих квартир у Туреччині до виходу на Балі. Як відрізняти реальне будівництво від красивого сайту, ми докладно розібрали у статті про те, як відрізнити надійного забудовника від паперового проєкту.

Як виглядає бюджет угоди: приклад розрахунку

Приклад розрахунку схеми платежів на умовах, які стоять на сторінці проєкту Чангу. Це ілюстрація арифметики, не оферта: під конкретний юніт ми рахуємо окремо.

• Ціна юніту: 178 000$ (стартова ціна на сторінці проєкту).
• Бронювання: аванс 1 000$, зараховується до оплати.
• Перший внесок 30%: 53 400$.
• Залишок 124 600 $ на виплат від забудовника під 0% на строк до 18 місяців: близько 6 920 $ на місяць при рівних платежах.
• Агентська комісія: 0, купівля безпосередньо у забудовника.

Окремо від ціни юніту закладайте податок на придбання права, нотаріальні витрати та майбутні платежі за продовження leasehold. З чого вони складаються, ми розписали у статті про податки та приховані комісії при купівлі нерухомості на Балі.

Про прибутковість. Будь-яка цифра у відсотках, яку ви бачите у рекламі, включаючи нашу, це результат моделі з припущеннями: завантаження, середня ціна ночі, частка оператора, витрати на утримання, податки. Просіть модель, а не підсумковий відсоток і перевіряйте припущення про завантаження проти статистики острова, яку ми привели на початку. Ми віддаємо такий розрахунок по кожному юніту до угоди, з припущеннями у явному вигляді.

Часті запитання

Чи можна іноземцю купити нерухомість на Балі у повну власність? Ні. Право Hak Milik, аналог freehold, закон залишає громадянам Індонезії. Іноземцю доступні leasehold, Hak Pakai за наявності посвідки на проживання та купівля через індонезійську компанію з іноземним капіталом (PT PMA). Усі три форми законні, відрізняються терміном та вимогами до покупця.

Що важливіше при виборі: район чи забудовник? Забудовник. Поганий об'єкт у хорошому районі не добудується, а добудований об'єкт із оператором у спокійному районі приносить дохід. Район обирають другим кроком під тип гостя.

Чи потрібно приїжджати на Балі для угоди? Для підписання договору з нами — ні: документи оформлюються дистанційно, оплата переказом у доларах чи євро. Приїхати варто заради майданчика: побачити будівництво до першого платежу або замовити незалежну відеофіксацію.

Що таке PBG і чому це перше питання до забудовника? Persetujuan Bangunan Gedung, дозвіл на будівництво, який замінив колишній IMB. Проєкт без PBG не має права починати роботи, і продаж на цьому етапі означає, що забудовник збирає гроші під ще не дозволене будівництво.

Чим номер апарт-готелю відрізняється від квартири під здачу? Номером керує готельний оператор за своїми стандартами, він залучає гостей через свою систему бронювання і веде звітність. Квартирою керуєте ви або найнята керуюча компанія. Перше пасивніше і дорожче на вході, друге гнучкіше і вимагає вашої участі.

Якщо ви на етапі вибору і хочете пройти чек-лист по конкретному об'єкту, напишіть нам: покажемо документи щодо проєктів у Чангу, Pandawa Hills та на Сумбі та порахуємо схему платежів під обраний юніт. Сторінка проєкту в Чангу: Radisson Individuals Anta Canggu.

Проєкти та умови покупки зібрані на сторінці нерухомість на Балі від забудовника.