Балі розпочав 2026 рік у статусі №1 напрямку світу за версією Tripadvisor Travelers' Choice Best of the Best. І останні цифри це підтверджують – у 2025 році острів прийняв близько 6,9–7 млн. іноземних туристів, що на 9,7% більше, ніж роком раніше. Збільшення кількості мандрівників позначилося на рівні заповнюваності готелів та вілл – середній показник островом піднявся з 47,2% у січні до 64,7% у липні 2025 року. Стабільне зростання туристичного потоку створює міцну основу для ринку короткострокової оренди, завдяки чому Балі, як і раніше, залишається одним із найпривабливіших напрямків для інвестицій у туристичну нерухомість.
Однак важливо розуміти, що далеко не всі райони острова демонструють однакову заповнюваність. Вибір локації на Балі впливає на прибутковість об'єкта більше, ніж будь-яке інше рішення інвестора, адже різниця між юнітом у перегрітому районі та об'єктом у зоні з дефіцитом пропозиції може становити 5–7% річної прибутковості.
Які ж райони острова Балі є найкращими для інвестування у 2026 році? Порівнюємо чотири локації за цінами за м², заповнюваності та реальними прогнозами ROI у цьому детальному огляді.
Чому вибір району визначає прибутковість інвестицій на Балі.
Багато інвесторів, обираючи об'єкт для інвестицій, перш за все дивляться на прогнозований ROI, але на практиці саме локація найчастіше визначає кінцевий фінансовий результат. Два об'єкти з однаковою вартістю можуть показувати зовсім різну прибутковість через рівень конкуренції, темпи забудови, якість туристичного потоку та перспективи розвитку району.
Важливо пам'ятати: висока прогнозована доходність не завжди означає найкращу інвестицію. Не менш важливими є ліквідність об'єкта, темпи появи нової пропозиції, професійне управління та перспективи розвитку конкретної локації.
Чангу - найбільший обсяг угод, але максимально насичений ринок
Чангу - район, з якого починають знайомство з балійським ринком майже всі іноземні інвестори: на нього припадає 33,51 TP3T від усіх продажів нерухомості на острові за даними на кінець 2025 року, і тут найбільша концентрація орендної пропозиції.
Популярність відбивається в ціні: земля в центральному Чангу коштує приблизно $530–1560 за м², готові вілли преміум-класу – від $1475 за м², а медіанна ціна вілли в районі – близько $471 000.
Саме висока ліквідність залишається головною перевагою району:
- Заповнюваність топових вілл досягає 85%, тоді як середня по району - близько 41% - розрив, який безпосередньо залежить від якості управління об'єктом;
- Середній ADR (тариф за ніч) - $214;
- Медіанний річний дохід з одного об'єкта - $25 791.
Проте за багатьма оцінками район вже перейшов у стадію ринкового насичення, а нові комплекси продовжують виходити ринку практично щомісяця. Тому інвесторам все важливіше оцінювати не лише локацію, а й концепцію проекту та досвід компанії, що управляє, адже саме якісне управління допомагає підтримувати високу заповнюваність навіть в умовах високої конкуренції. Один із прикладів такого підходу – ANTA Hotel Bali Canggu під брендом Radisson Individuals, що реалізується у районі Batu Bolong та поєднує міжнародні стандарти готельного сервісу з інвестиційною моделлю для приватних власників.
Улувату – більш висока капіталізація та найшвидше зростання вартості землі
Якщо Чангу продає інвестору ліквідність, то Улувату (район Букіт) пропонує протилежну логіку – нижчий вхідний чек та швидше зростання капіталізації. Земля тут стоїть $310-940 за м², на 30–40% дешевше за аналогічну ділянку в Чангу, а медіанна ціна вілли - близько $369 000, приблизно на 20% нижче за середню ціну в сусідньому районі.
Ця різниця в ціні входу компенсується динамікою: прогнозована річна дохідність в Улувату становить 11–14%, а ділянки з видом на океан дорожчають швидше за будь-яку іншу категорію землі на острові. Тому район приваблює інвесторів іншого типу - тих, хто орієнтується не на швидкий орендний потік, а на зростання вартості активу за горизонт 3-5 років.
Маркером цієї трансформації є вихід у регіон міжнародних готельних операторів, які перетворюють район на локацію преміального відпочинку. Прикладом такої інституційної забудови є проект Ramada Encore by Wyndham Bali Anta поблизу пляжу Пандава. Поєднання готельних номерів та приватних вілл під управлінням світового бренду Wyndham – це саме той формат, який капіталізує локацію, забезпечуючи стабільний туристичний потік та високу заповнюваність для інвесторів, що заходять на ранніх етапах.
Санур і Чандідаса – стабільність та точки входу з нижчим ризиком
Санур та Чандидаса пропонують третій сценарій: нижчу волатильність в обмін на менш агресивне зростання.
Санур
Санур історично вважається «спокійним» районом для сімей та людей, які довго живуть на острові. Але саме ця стабільність останнім часом привертає увагу вже не приватних покупців, а інституційних інвесторів: аналітики вважають район недооціненим, із прогнозованим зростанням цін 5–10% на рік та прибутковістю добре підібраних об'єктів на рівні 8–12%.
Причин цього інтересу кілька, і вони посилюють одна одну:
- Розвинена інфраструктура – міжнародні клініки, школи, готова набережна;
- Новий круїзний термінал та поромне сполучення з Нуса Пенідою, які посилюють турпотік;
- Структурний дефіцит пропозиції у сегменті 3-4-спальних вілл;
— Нижча конкуренція, ніж у Чангу чи Семіньяку, за порівнянним рівнем інфраструктури.
Що особливо показово: наприкінці 2024 року один із великих інвестиційних операторів придбав 3200 м² прибережної землі поряд із набережною Санура. Такі угоди – не одиничний випадок, а сигнал, що великий капітал уже почав переоцінювати довгостроковий потенціал району.
Чандідаса
Чандидаса, східне узбережжя Балі, знаходиться на протилежному кінці спектру. Це найменш забудований з чотирьох районів, що розглядаються, а значить – найнижчий вхідний поріг і найспокійніший ринок. Зворотний бік тієї ж медалі – відсутність сформованої орендної інфраструктури рівня Чангу чи Улувату: інвестору доведеться покладатися більше на потенціал зростання, ніж вже готовий орендний потік.
Саме тому проекти нового покоління тут орієнтуються на wellness- та long-stay формати – довший цикл проживання частково компенсує нестачу масового короткострокового попиту. Прогнозована чиста прибутковість таких проектів – 12–15%, більший діапазон, ніж у зрілих локаціях, але зі стандартними ризиками ранньої стадії розвитку району: нижчою ліквідністю при перепродажі та менш передбачуваним потоком орендарів.
У таких районах інвестори нерідко заходять на ранньому етапі розвитку ринку, коли вартість входу ще відносно невисока. За правильно обраного проекту це дозволяє розраховувати не тільки на орендний дохід, а й на суттєве зростання вартості активу після завершення розвитку туристичної інфраструктури.
У яких районах Балі найвища прибутковість?
Щоб звести всі чотири локації в одну картину, варто дивитися на них не окремо, а через призму одного питання: що саме важливіше для вас – орендний потік вже сьогодні чи зростання вартості активу за кілька років?
| Район | Ціна землі за м² | Валова прибутковість | Заповнюваність | Профіль інвестора |
| Чангу | $530-1560 | 12–18% | 41% (топ-об'єкти – до 85%) | Ліквідність, орендний потік |
| Улувату | $310-940 | 11–14% | 70–85% у преміум-сегменті | Зростання вартості активу |
| Санур | помірна, нижча, ніж у Чангу | 8–12% | Стабільна, без пікових коливань | Низька волатильність, довгостроковий дохід |
| Чандідаса | найнижча серед чотирьох | 12–15% (за проектами, що будуються) | Ринок ще формується | Ранній вхід, більш високий ризик та потенціал |
Що перевірити перед покупкою нерухомості на Балі: чек-лист для інвесторів
Незалежно від того, який район ви розглядаєте, перед ухваленням рішення варто пройтися по тому самому чек-листу:
— Порівнюйте не валову, а чисту прибутковість – після управління, податків та простою;
- Перевіряйте юридичну структуру (Leasehold, Hak Pakai, PT PMA) до підписання будь-яких документів;
— Оцінюйте не тільки поточну заповнюваність, а й обсяг нової пропозиції в районі – перенасичення знижує ADR швидше, ніж зростає попит;
— Враховуйте, хто керуватиме об'єктом: самостійне керування різко знижує чисту прибутковість порівняно з професійним оператором.
Портфель ANTA Group охоплює різні інвестиційні стратегії – від готельних комплексів у популярних районах Балі до нових проектів у східній частині Індонезії, які розраховані на довгострокове зростання вартості активів.
Хочете зрозуміти, який район найкраще відповідає вашому бюджету та інвестиційній стратегії? Попросіть персональну фінансову модель від ANTA Group. Фахівці компанії підготують індивідуальний розрахунок прогнозованого ROI, графік розстрочки, очікуваний термін окупності та допоможуть порівняти кілька проектів між собою.