Бали начал 2026 год в статусе №1 направления мира по версии Tripadvisor Travelers’ Choice Best of the Best. И последние цифры это подтверждают – в 2025 году остров принял около 6,9–7 млн иностранных туристов, что на 9,7% больше, чем годом ранее. Увеличение числа путешественников отразилось на уровне заполняемости отелей и вилл – средний показатель по острову поднялся с 47,2% в январе до 64,7% в июле 2025 года. Стабильный рост туристического потока создает прочную основу для рынка краткосрочной аренды, благодаря чему Бали по-прежнему остается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в туристическую недвижимость.
Однако важно понимать, что далеко не все районы острова демонстрируют одинаковую заполняемость. Выбор локации на Бали влияет на доходность объекта больше, чем любое другое решение инвестора, ведь разница между юнитом в перегретом районе и объектом в зоне с дефицитом предложения может составлять 5–7% годовой доходности.
Какие же районы острова Бали являются лучшими для инвестирования в 2026 году? Сравниваем четыре локации по ценам за м², заполняемости и реальным прогнозам ROI в этом детальном обзоре.
Почему выбор района определяет доходность инвестиций на Бали
Многие инвесторы, выбирая объект для инвестиций, прежде всего смотрят на прогнозируемый ROI, но на практике именно локация чаще всего определяет конечный финансовый результат. Два объекта с одинаковой стоимостью могут показывать совершенно разную доходность из-за уровня конкуренции, темпов застройки, качества туристического потока и перспектив развития района.
Важно помнить: высокая прогнозируемая доходность не всегда означает лучшую инвестицию. Не менее важны ликвидность объекта, темпы появления нового предложения, профессиональное управление и перспективы развития конкретной локации.
Чангу – самый большой объем сделок, но максимально насыщенный рынок
Чангу – район, с которого начинают знакомство с балийским рынком почти все иностранные инвесторы: на него приходится 33,5% от всех продаж недвижимости на острове по данным на конец 2025 года, и здесь же наибольшая концентрация арендного предложения.
Популярность отражается в цене: земля в центральном Чангу стоит примерно $530–1560 за м², готовые виллы премиум-класса – от $1475 за м², а медианная цена виллы в районе – около $471 000.
Именно высокая ликвидность остается главным преимуществом района:
— Заполняемость топовых вилл достигает 85%, тогда как средняя по району – около 41% – разрыв, который напрямую зависит от качества управления объектом;
— Средний ADR (тариф за ночь) – $214;
— Медианный годовой доход с одного объекта – $25 791.
Однако по многим оценкам район уже перешел в стадию рыночного насыщения, а новые комплексы продолжают выходить на рынок практически ежемесячно. Поэтому инвесторам все важнее оценивать не только локацию, но и концепцию проекта и опыт управляющей компании, ведь именно качественное управление помогает поддерживать высокую заполняемость даже в условиях высокой конкуренции. Один из примеров такого подхода – ANTA Hotel Bali Canggu под брендом Radisson Individuals, который реализуется в районе Batu Bolong и сочетает международные стандарты гостиничного сервиса с инвестиционной моделью для частных владельцев.
Улувату – более высокая капитализация и самый быстрый рост стоимости земли
Если Чангу продает инвестору ликвидность, то Улувату (район Букит) предлагает противоположную логику – более низкий входной чек и более быстрый рост капитализации. Земля здесь стоит $310–940 за м², на 30–40% дешевле аналогичного участка в Чангу, а медианная цена виллы – около $369 000, примерно на 20% ниже средней цены в соседнем районе.
Эта разница в цене входа компенсируется динамикой: прогнозируемая годовая доходность в Улувату составляет 11–14%, а участки с видом на океан дорожают быстрее любой другой категории земли на острове. Поэтому район привлекает инвесторов иного типа – тех, кто ориентируется не на быстрый арендный поток, а на рост стоимости актива за горизонт 3–5 лет.
Маркером этой трансформации является выход в регион международных гостиничных операторов, которые превращают район в локацию премиального отдыха. Примером такой институциональной застройки является проект Ramada Encore by Wyndham Bali Anta вблизи пляжа Пандава. Сочетание гостиничных номеров и частных вилл под управлением мирового бренда Wyndham – это как раз тот формат, который капитализирует локацию, обеспечивая стабильный туристический поток и высокую заполняемость для инвесторов, заходящих на ранних этапах.
Санур и Чандидаса – стабильность и точки входа с более низким риском
Санур и Чандидаса предлагают третий сценарий: более низкую волатильность в обмен на менее агрессивный рост.
Санур
Санур исторически считается «спокойным» районом для семей и людей, долго живущих на острове. Но именно эта стабильность в последнее время привлекает внимание уже не частных покупателей, а институциональных инвесторов: аналитики считают район недооцененным, с прогнозируемым ростом цен 5–10% в год и доходностью хорошо подобранных объектов на уровне 8–12%.
Причин этого интереса несколько, и они усиливают друг друга:
— Развитая инфраструктура – международные клиники, школы, готовая набережная;
— Новый круизный терминал и паромное сообщение с Нуса Пенидой, которые усиливают турпоток;
— Структурный дефицит предложения в сегменте 3–4-спальных вилл;
— Более низкая конкуренция, чем в Чангу или Семиньяке, при сопоставимом уровне инфраструктуры.
Что особенно показательно: в конце 2024 года один из крупных инвестиционных операторов приобрел 3200 м² прибрежной земли рядом с набережной Санура. Такие сделки – не единичный случай, а сигнал, что крупный капитал уже начал переоценивать долгосрочный потенциал района.
Чандидаса
Чандидаса, восточное побережье Бали, находится на противоположном конце спектра. Это наименее застроенный из четырех рассматриваемых районов, а значит – самый низкий входной порог и самый спокойный рынок. Обратная сторона той же медали – отсутствие сформированной арендной инфраструктуры уровня Чангу или Улувату: инвестору придется полагаться больше на потенциал роста, чем на уже готовый арендный поток.
Именно поэтому проекты нового поколения здесь ориентируются на wellness- и long-stay форматы – более длинный цикл проживания частично компенсирует нехватку массового краткосрочного спроса. Прогнозируемая чистая доходность таких проектов – 12–15%, более высокий диапазон, чем в зрелых локациях, но со стандартными рисками ранней стадии развития района: более низкой ликвидностью при перепродаже и менее предсказуемым потоком арендаторов.
В таких районах инвесторы нередко заходят на раннем этапе развития рынка, когда стоимость входа еще относительно невысока. При правильно выбранном проекте это позволяет рассчитывать не только на арендный доход, но и на существенный рост стоимости актива после завершения развития туристической инфраструктуры.
В каких районах Бали самая высокая доходность?
Чтобы свести все четыре локации в одну картину, стоит смотреть на них не по отдельности, а через призму одного вопроса: что именно важнее лично для вас – арендный поток уже сегодня или рост стоимости актива за несколько лет?
| Район | Цена земли за м² | Валовая доходность | Заполняемость | Профиль инвестора |
| Чангу | $530–1560 | 12–18% | 41% (топ-объекты – до 85%) | Ликвидность, арендный поток |
| Улувату | $310–940 | 11–14% | 70–85% в премиум-сегменте | Рост стоимости актива |
| Санур | умеренная, ниже, чем в Чангу | 8–12% | Стабильная, без пиковых колебаний | Низкая волатильность, долгосрочный доход |
| Чандидаса | самая низкая среди четырех | 12–15% (по строящимся проектам) | Рынок еще формируется | Ранний вход, более высокий риск и потенциал |
Что проверить перед покупкой недвижимости на Бали: чек-лист для инвесторов
Независимо от того, какой район вы рассматриваете, перед принятием решения стоит пройтись по одному и тому же чек-листу:
— Сравнивайте не валовую, а чистую доходность – после управления, налогов и простоя;
— Проверяйте юридическую структуру (leasehold, Hak Pakai, PT PMA) до подписания любых документов;
— Оценивайте не только текущую заполняемость, но и объем нового предложения в районе – перенасыщение снижает ADR быстрее, чем растет спрос;
— Учитывайте, кто будет управлять объектом: самостоятельное управление резко снижает чистую доходность по сравнению с профессиональным оператором.
Портфель ANTA Group охватывает разные инвестиционные стратегии – от гостиничных комплексов в популярных районах Бали до новых проектов в восточной части Индонезии, рассчитанных на долгосрочный рост стоимости активов.
Хотите понять, какой район лучше всего соответствует вашему бюджету и инвестиционной стратегии? Запросите персональную финансовую модель от ANTA Group. Специалисты компании подготовят индивидуальный расчет прогнозируемого ROI, график рассрочки, ожидаемый срок окупаемости и помогут сравнить несколько проектов между собой.