Купівля нерухомості на Балі для іноземного інвестора починається із правильного вибору форми власності. Індонезійське законодавство визначає чітке розмежування між правом повної власності на землю для громадян країни та законними формами користування для іноземців.
Далі у матеріалі – розбір ключових інструментів (Freehold, Leasehold, Hak Pakai, PT PMA), актуальні норми законодавства 2025–2026 років, ризики номінальних структур та юридична основа готельних проектів ANTA Group на Балі.
Правова база володіння землею в Індонезії: що каже закон?
Основа земельного права Індонезії - Основний аграрний закон 1960 (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960, UUPA). Стаття 21 UUPA чітко закріплює право повної приватної власності на землю (Hak Milik) в Індонезії доступне виключно громадянам країни. Іноземні фізичні особи не можуть володіти землею на праві Hak Milik ні безпосередньо, ні через будь-які обхідні схеми.
Ключові нормативні акти, що регулюють доступ іноземців до нерухомості в Індонезії:
- UUPA № 5/1960 — базовий аграрний закон, стаття 21 (Hak Milik) та стаття 26(2) (заборона на обхід обмежень);
- PP 103/2015 - Постанова про житлову власність для іноземців, які проживають в Індонезії;
- PP 18/2021 — оновлена система земельних прав, стаття 37 (термін дії Hak Pakai та HGB);
- PP 44/1994 - Регулює Hak Sewa (право оренди) для будівель;
- UU № 40/2007 - Закон про компанії, що регулює структуру PT PMA;
- UU № 6/2023 (Омнібус-закон / UU Cipta Kerja) – реформа ліцензування.
У лютому 2026 року провінція Балі ухвалила окремий регламент. Perda № 4/2026 від 24 лютого 2026 року, який запровадив кримінальну відповідальність за угоди з номінальними власниками біля провінції.
Freehold (Hak Milik): чому цей формат недоступний іноземцям?
Freehold, або Hak Milik, - найсильніша форма права власності в Індонезії з необмеженим терміном дії та можливістю передачі у спадок, продаж або заставу. Однак мати цей титул можуть виключно громадяни Індонезії — фізичні особи. Компанії, у тому числі PT PMA, також не мають права володіти Hak Milik.
Стандартний маркетинговий прийом "freehold для іноземців" на Балі фактично приховує одну з трьох легальних структур: leasehold, Hak Pakai або PT PMA з HGB. Реальний Hak Milik на ім'я іноземця в Індонезії неможливий за жодних обставин.
Спроба обійти цю норму за допомогою номінальної структури (реєстрація Hak Milik на ім'я індонезійського громадянина на користь іноземця) визнається юридично незначною відповідно до статті 26(2) UUPA.
Спадкування права власності (Hak Milik) іноземцем також не передбачено чинним законодавством: спадкоємець-іноземець зобов'язаний передати право уповноваженому індонезійському громадянину або відмовитися від нього на користь держави протягом одного року з моменту прийняття спадщини.
Leasehold (Hak Sewa) та інші легальні варіанти для іноземних інвесторів
Індонезійське законодавство передбачає три легальні формати, в рамках яких іноземний інвестор може володіти нерухомістю на Балі: Hak Sewa (leasehold), Hak Pakai та PT PMA з HGB. Кожен формат має свій термін дії, вимоги до резидентства та операційні особливості.
Порівняння легальних форматів для іноземних інвесторів:
- Hak Sewa (Leasehold). Договір оренди землі та будівлі. Стандартний термін - 25-30 років з можливістю продовження, в сукупності до 50-70 років. Не вимагає KITAS чи KITAP. Оформляється у нотаріуса (PPAT), нотаріальний збір близько 1% від суми угоди. Не може бути предметом іпотеки.
- Hak Pakai (Right to Use). Право користування, зареєстроване на ім'я іноземця у BPN (Національній земельній агенції). Термін дії – 30 років із продовженням на 20 років та поновленням на 30 років, у сукупності до 80 років. Вимагає діючого KITAS або KITAP. Регулюється PP 103/2015 та PP 18/2021.
- PT PMA з HGB (Hak Guna Bangunan). Іноземна компанія має право забудови (HGB) — до 80 років (30+20+30). Мінімальний сплачений капітал – 2,5 млрд IDR (~150 000 доларів США), інвестиційний план – від 10 млрд IDR. Формат для комерційних об'єктів та портфельних інвестицій.
Для інвесторів, які планують отримати дозвіл на проживання, у 2026 році діють два спеціалізовані візові режими: Golden Visa (інвестиція від 350 000 доларів США для 5-річної візи або 1 млн доларів США в нерухомість для 10-річної) та Second Home Visa (депозит у розмірі 2 млрд індонез). Обидві програми доступні за умови легального права власності на об'єкт.
Ризики номінальних структур: правові наслідки згідно із законом Балі 2026
Номінальна угода — реєстрація Hak Milik на ім'я індонезійського громадянина, який фактично діє на користь іноземного інвестора, — залишалася «сірою зоною» ринку Балі понад десятиліття. 2026 року правове поле для таких схем повністю закрите провінційним законом Perda No. 4/2026.
Основні ризики номінальних структур у 2026 році:
- Юридична нікчемність угоди. Побічні угоди між іноземцем та номінальним власником не мають сили в індонезійському суді. Стаття 26(2) UUPA визнає будь-який трансфер, спрямований на обхід обмежень, недійсним.
- Ризик втрати активу. Юридичний власник (номінальний власник) має право продати, закласти чи передати об'єкт без згоди фактичного інвестора. Задокументовані випадки: іноземний інвестор втратив віллу вартістю $750000 після дефолту номінального власника за кредитом, оформленим під заставу об'єкта.
- Кримінальна відповідальність. Perda №4/2026 ввела на території провінції Балі кримінальну відповідальність за угоди з номінальними власниками — до 5 років позбавлення волі та штраф до 1 млрд IDR.
- Ризик конфіскації. Об'єкт може бути вилучений на користь держави за рішенням суду у рамках процедури release proceedings.
- Посилення контролю. Міністерство інвестицій запустило програму перевірок структур PT PMA та виявлення нелегальних власників, що діє з червня 2026 року.
Легальні альтернативи - Hak Sewa, Hak Pakai та PT PMA з HGB - забезпечують правову захищеність і водночас доступні для будь-якого класу інвестиційних завдань.
Як влаштована модель ANTA Group на Балі: правова основа проектів
Забудовник на Балі ANTA Group структурує свої проекти у форматі leasehold через індонезійську компанію PT Anta Group Development, яка має повний пакет дозвільних документів на будівництво. Інвестор укладає інвестиційний договір, який може бути нотаріально засвідчений, з фіксацією прав, гарантій та строків виконання.
Ключові юридичні параметри проектів ANTA Group на Балі:
- Форма власності: leasehold на підставі договору з PT Anta Group Development.
- Термін оренди землі: 51 рік (26 років із гарантованим правом продовження ще на 25 років).
- Реєстрація: інвестиційний договір із фіксацією прав та обов'язків сторін.
- Дистанційне оформлення: без потреби фізичної присутності на острові.
- Юридичний супровід: повний пакет від девелопера.
Модель застосовується у проектах Radisson Individuals Anta Canggu, Ramada Encore by Wyndham Bali Anta и Noah на острові Сумба. Керівна компанія перебирає оперативне управління об'єктом, що позбавляє інвестора необхідності особистої участі в експлуатації об'єкта.
Висновки щодо критеріїв вибору форми власності
Форма власності визначає рівень юридичного захисту, ліквідність та фінансові витрати іноземного інвестора на Балі. Freehold (Hak Milik) недоступний для іноземців згідно із законом, а спроби обійти цю норму через номінальні структури у 2026 році спричинять прямі кримінальні наслідки відповідно до Perda № 4/2026.
Критерії вибору легальної форми власності:
- Ціль інвестиції. Готельний об'єкт для пасивного доходу – Leasehold через забудовника. Постійне проживання - Hak Pakai. Комерційна діяльність або портфель об'єктів - PT PMA з HGB.
- Наявність резидентства. Hak Pakai вимагає діючого KITAS або KITAP. Leasehold працює без документів, що підтверджують резидентство.
- Бюджет та структура витрат. Leasehold – нотаріальний збір близько 1%. PT PMA з HGB — сплачений капітал від 2,5 млрд IDR, BPHTB 5% та нотаріальний збір ~1%; сукупні транзакційні витрати - 7-12% від ціни об'єкта.
- Термін володіння. Leasehold – 25–70 років із пролонгацією, Hak Pakai та HGB – до 80 років із продовженням через BPN.
- Ліквідність. Hak Pakai та HGB можуть бути закладені та передані іноземцю з чинним резидентством. Leasehold передається за договором цесії.
- Юридичний ризик. Вибраний формат має підтверджуватись офіційним титулом BPN або нотаріально завіреним договором.
Купити апартаменти на Балі на виплат з керованим ризиком реально у форматі leasehold через девелопера з підтвердженими дозволами. Партнерська програма ANTA Group забезпечує повний юридичний та фінансовий супровід угоди.
Отримайте юридичну консультацію та фінансову модель від ANTA Group – індивідуальний аналіз обраного формату власності, розрахунок ROI за проектом та покроковий план оформлення угоди без фізичної присутності на Балі!