Покупка недвижимости на Бали для иностранного инвестора начинается с правильного выбора формы собственности. Индонезийское законодательство устанавливает чёткое разграничение между правом полной собственности на землю для граждан страны и законными формами пользования для иностранцев.
Далее в материале — разбор ключевых инструментов (Freehold, Leasehold, Hak Pakai, PT PMA), актуальные нормы законодательства 2025–2026 годов, риски номинальных структур и юридическая основа гостиничных проектов ANTA Group на Бали.
Правовая база владения землей в Индонезии: что говорит закон?
Основа земельного права Индонезии — Основной аграрный закон 1960 года (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960, UUPA). Статья 21 UUPA четко закрепляет: право полной частной собственности на землю (Hak Milik) в Индонезии доступно исключительно гражданам страны. Иностранные физические лица не могут владеть землей на праве Hak Milik ни напрямую, ни через какие-либо обходные схемы.
Ключевые нормативные акты, регулирующие доступ иностранцев к недвижимости в Индонезии:
- UUPA № 5/1960 — базовый аграрный закон, статья 21 (Hak Milik) и статья 26(2) (запрет на обход ограничений);
- PP 103/2015 — постановление о жилой собственности для иностранцев, проживающих в Индонезии;
- PP 18/2021 — обновленная система земельных прав, статья 37 (срок действия Hak Pakai и HGB);
- PP 44/1994 — регулирует Hak Sewa (право аренды) для зданий;
- UU № 40/2007 — Закон о компаниях, регулирующий структуру PT PMA;
- UU № 6/2023 (Омнибус-закон / UU Cipta Kerja) — реформа лицензирования.
В феврале 2026 года провинция Бали приняла отдельный регламент — Perda № 4/2026 от 24 февраля 2026 года, который ввёл уголовную ответственность за сделки с номинальными владельцами на территории провинции.
Freehold (Hak Milik): почему этот формат недоступен иностранцам?
Freehold, или Hak Milik, — самая сильная форма права собственности в Индонезии с неограниченным сроком действия и возможностью передачи по наследству, продажи или залога. Однако обладать этим титулом могут исключительно граждане Индонезии — физические лица. Компании, в том числе PT PMA, также не имеют права владеть Hak Milik.
Стандартный маркетинговый прием «freehold для иностранцев» на Бали фактически скрывает одну из трех легальных структур: leasehold, Hak Pakai или PT PMA с HGB. Реальный Hak Milik на имя иностранца в Индонезии невозможен ни при каких обстоятельствах.
Попытка обойти эту норму с помощью номинальной структуры (регистрация Hak Milik на имя индонезийского гражданина в интересах иностранца) признается юридически ничтожной в соответствии со статьёй 26(2) UUPA.
Наследование права собственности (Hak Milik) иностранцем также не предусмотрено действующим законодательством: наследник-иностранец обязан передать право уполномоченному индонезийскому гражданину или отказаться от него в пользу государства в течение одного года с момента принятия наследства.
Leasehold (Hak Sewa) и другие легальные варианты для иностранных инвесторов
Индонезийское законодательство предусматривает три легальных формата, в рамках которых иностранный инвестор может владеть недвижимостью на Бали: Hak Sewa (leasehold), Hak Pakai и PT PMA с HGB. Каждый формат имеет свой срок действия, требования к резидентству и операционные особенности.
Сравнение легальных форматов для иностранных инвесторов:
- Hak Sewa (Leasehold). Договор аренды земли и здания. Стандартный срок — 25–30 лет с возможностью продления, в совокупности до 50–70 лет. Не требует KITAS или KITAP. Оформляется у нотариуса (PPAT), нотариальный сбор — около 1% от суммы сделки. Не может быть предметом ипотеки.
- Hak Pakai (Right to Use). Право пользования, зарегистрированное на имя иностранца в BPN (Национальном земельном агентстве). Срок действия — 30 лет с продлением на 20 лет и возобновлением на 30 лет, в совокупности до 80 лет. Требует действующего KITAS или KITAP. Регулируется PP 103/2015 и PP 18/2021.
- PT PMA с HGB (Hak Guna Bangunan). Иностранная компания владеет правом застройки (HGB) — до 80 лет (30+20+30). Минимальный оплаченный капитал — 2,5 млрд IDR (~150 000 долларов США), инвестиционный план — от 10 млрд IDR. Формат для коммерческих объектов и портфельных инвестиций.
Для инвесторов, планирующих получить вид на жительство, в 2026 году действуют два специализированных визовых режима: Golden Visa (инвестиция от 350 000 долларов США для 5-летней визы или 1 млн долларов США в недвижимость для 10-летней) и Second Home Visa (депозит в размере 2 млрд индонезийских рупий). Обе программы доступны при наличии легального права собственности на объект.
Риски номинальных структур: правовые последствия согласно закону Бали 2026
Номинальное соглашение — регистрация Hak Milik на имя индонезийского гражданина, который фактически действует в интересах иностранного инвестора, — оставалось «серой зоной» рынка Бали более десятилетия. В 2026 году правовое поле для таких схем полностью закрыто провинциальным законом Perda No. 4/2026.
Основные риски номинальных структур в 2026 году:
- Юридическая ничтожность соглашения. Побочные соглашения между иностранцем и номинальным владельцем не имеют силы в индонезийском суде. Статья 26(2) UUPA признает любой трансфер, направленный на обход ограничений, недействительным.
- Риск потери актива. Юридический владелец (номинальный владелец) имеет право продать, заложить или передать объект без согласия фактического инвестора. Задокументированные случаи: иностранный инвестор потерял виллу стоимостью $750 000 после дефолта номинального владельца по кредиту, оформленному под залог объекта.
- Уголовная ответственность. Perda № 4/2026 ввела на территории провинции Бали уголовную ответственность за сделки с номинальными владельцами — до 5 лет лишения свободы и штраф до 1 млрд IDR.
- Риск конфискации. Объект может быть изъят в пользу государства по решению суда в рамках процедуры release proceedings.
- Усиление контроля. Министерство инвестиций запустило программу проверок структур PT PMA и выявления нелегальных владельцев, которая действует с июня 2026 года.
Легальные альтернативы — Hak Sewa, Hak Pakai и PT PMA с HGB — обеспечивают правовую защищенность и в то же время доступны для любого класса инвестиционных задач.
Как устроена модель ANTA Group на Бали: правовая основа проектов
Застройщик на Бали ANTA Group структурирует свои проекты в формате leasehold через индонезийскую компанию PT Anta Group Development, которая обладает полным пакетом разрешительных документов на строительство. Инвестор заключает инвестиционный договор, который может быть нотариально заверен, с фиксацией прав, гарантий и сроков исполнения.
Ключевые юридические параметры проектов ANTA Group на Бали:
- Форма собственности: leasehold на основании договора с PT Anta Group Development.
- Срок аренды земли: 51 год (26 лет с гарантированным правом продления ещё на 25 лет).
- Регистрация: инвестиционный договор с фиксацией прав и обязанностей сторон.
- Дистанционное оформление: без необходимости физического присутствия на острове.
- Юридическое сопровождение: полный пакет от девелопера.
Модель применяется в проектах Radisson Individuals Anta Canggu, Ramada Encore by Wyndham Bali Anta и Noah на острове Сумба. Управляющая компания берет на себя оперативное управление объектом, что избавляет инвестора от необходимости личного участия в эксплуатации объекта.
Выводы относительно критериев выбора формы собственности
Форма собственности определяет уровень юридической защиты, ликвидность и финансовые затраты иностранного инвестора на Бали. Freehold (Hak Milik) недоступен для иностранцев по закону, а попытки обойти эту норму через номинальные структуры в 2026 году влекут за собой прямые уголовные последствия в соответствии с Perda № 4/2026.
Критерии выбора легальной формы собственности:
- Цель инвестиции. Гостинический объект для пассивного дохода — Leasehold через застройщика. Постоянное проживание — Hak Pakai. Коммерческая деятельность или портфель объектов — PT PMA с HGB.
- Наличие резидентства. Hak Pakai требует действующего KITAS или KITAP. Leasehold работает без документов, подтверждающих резидентство.
- Бюджет и структура расходов. Leasehold — нотариальный сбор около 1%. PT PMA с HGB — оплаченный капитал от 2,5 млрд IDR, BPHTB 5% и нотариальный сбор ~1%; совокупные транзакционные расходы — 7–12% от цены объекта.
- Срок владения. Leasehold — 25–70 лет с пролонгацией, Hak Pakai и HGB — до 80 лет с продлением через BPN.
- Ликвидность. Hak Pakai и HGB могут быть заложены и переданы иностранцу с действующим резидентством. Leasehold передается по договору цессии.
- Юридический риск. Выбранный формат должен подтверждаться официальным титулом BPN или нотариально заверенным договором.
Купить апартаменты на Бали в рассрочку с управляемым риском реально в формате leasehold через девелопера с подтвержденными разрешениями. Партнерская программа ANTA Group обеспечивает полное юридическое и финансовое сопровождение сделки.
Получите юридическую консультацию и финансовую модель от ANTA Group — индивидуальный анализ выбранного формата собственности, расчет ROI по проекту и пошаговый план оформления сделки без физического присутствия на Бали!