Апарт-готелі на Балі: як вважається прибутковість номера

Автор: Антон Тараненко, співзасновник та CEO ANTA Group

Прибутковість номера в апарт-готелі розраховується за одним ланцюжком: завантаження множиться на середню ціну ночі, з виручки віднімаються частка оператора та витрати на управління, потім податки та сервісні збори, а залишок ділиться на ціну номера. Все інше, що ви бачите у презентаціях, це припущення всередині цього ланцюжка. Ми в ANTA Group будуємо апарт-готель на Балі під брендом Radisson Individuals і в цій статті показуємо розрахунок цілком крок за кроком на умовному номері нашого проєкту в Чангу.

З чого складається прибуток номера в апарт-готелі?

З чотирьох шарів, і кожен наступний менший за попередній.

1. Виторг номера. Завантаження (occupancy, частка зайнятих ночей на рік) множиться на середню ціну ночі (ADR). У готельній звітності їхній добуток називають RevPAR, виручка на доступний номер.
2. Частка оператора та керуючі витрати. З виручки йдуть винагорода бренду та компанії, що управляє, зарплати персоналу, комунальні платежі, комісії майданчиків бронювання, маркетинг.
3. Податки та збори власника. Податок на прибуток від оренди, страховка, резерв на оновлення меблів та обладнання, сервісні збори за договором.
4. Чистий прибуток власника. Те, що приходить на рахунок. Саме цю суму ділять на ціну номера, щоб отримати річну прибутковість.

Один відсоток без цих шарів перевірити неможливо, тому кожен шар розібраний окремо.

Яке завантаження та ціну ночі закладати у розрахунок?

Не свою мрію, а ринок. За звітом Horwath HTL, Bali Hotels Association та C9 Hotelworks «Bali Hotel & Branded Residences 2026» (березень 2026) середнє завантаження готелів Балі за 2025 рік склало 73,2%, пік в липні 85,9%, середня ціна 1,7 млн. IDR. Міжнародні прибуття за 2025 рік 6,95 млн, зростання на 10% до 2024 року. Нуса-Дуа показала найвище завантаження серед районів, 79,2%, Джимбаран та Улувату найвищу ціну ночі, 4,8 млн IDR.

По курсу на 21 вересня 2026 року (17 790 IDR за долар) середня ціна ночі островом дорівнює приблизно 135 $, а виручка на номер близько 96 $ на добу. Це середнє за всіма класами готелів, від двох зірок до люксів; конкретний об'єкт відхиляється в обидві сторони залежно від району, класу бренду, року відкриття та сезону.

Для прикладу ми беремо припущення нижче за ринок: завантаження 65% і ціну ночі 125 $. Новий об'єкт у перший рік роботи рідко виходить на середньоринкове завантаження відразу, і розрахунок має це переживати.

Як виглядає розрахунок на умовному номері Чангу?

Номер у проєкті Radisson Individuals Anta Canggu, ціна від 178 000$ (зі сторінки проєкту, вересень 2026 року). Відкриття I квартал 2027 року, бренд Radisson Individuals (Radisson Hotel Group), керуюча компанія Ribas Hotels Group. Усі відсотки нижчі, крім податкової ставки, це припущення для прикладу, а чи не умови договору.

Приклад розрахунку (допущення позначено)

Ставку 10% взято з довідника PwC Tax Summaries по Індонезії (оновлення 11 червня 2026 року): фінальний податок на дохід від оренди землі та будівель. Для нерезидента без застосовної угоди про уникнення подвійного оподаткування базова ставка за статтею 26 становить 20%, і це окремий рядок, який слід уточнити під свій статус до правочину.

Той самий номер при інших вхідних даних:

Різниця між слабким та ринковим роком майже вдвічі, і це за незмінної частки оператора. Саме тому цифра доходності без зазначених завантажень та ціни ночі нічого не повідомляє. На сторінці проєкту ми вказуємо орієнтир до 9,1% річних: це розрахунковий орієнтир компанії при завантаженні та ціні ночі, близьких до ринкових значень 2025 року, а не обіцянка. Фактична прибутковість залежатиме від року, сезону та роботи оператора.

Чим апарт-готель під брендом відрізняється від вілли у самостійній оренді?

Механікою доходу, а не лише сумою.

• Хто шукає гостя. В апарт-готелі номер продається через систему бронювання бренду та його програму лояльності. Вілла у самостійній оренді живе на майданчиках бронювання та на власних зусиллях власника чи найнятого менеджера.
• Як розраховується виручка. У готелі працює пул: виручка всіх номерів категорії ділиться між власниками пропорційно, і простій номера розмивається по пулу. Вілла заробляє лише тоді, коли зайнята саме вона.
• Хтось несе витрати. У готелі персонал, прибирання, ресепшен, маркетинг та технічне обслуговування входять до операційних витрат об'єкта. У вілли кожна з цих статей окремий договір та окремий рахунок власника.
• Що із амортизацією. Готельний стандарт вимагає резерву на оновлення меблів та обладнання, зазвичай відсоток від виручки. Біля вілли цей резерв часто не закладають, і за п'ять років ремонт з'їдає дохід двох сезонів.
• Скільки часу власника йде. В апарт-готелі нуль: звіт та виплата. Вілла у самостійній оренді це операційний бізнес з гостями, персоналом та ремонтами.

Докладніше, чому бренд впливає на завантаження, ми розбирали у статті навіщо девелоперу міжнародний готельний бренд.

Що таке договір з оператором та revenue split?

Договір із оператором закріплює, хто керує номером, як ділиться виручка та що власник отримує на руки.

• Пул та розподіл. Номер передається до готелю. Виручка вважається за пулом і розподіляється між власниками за правилом договору: за категорією номера, за площею чи порівну.
• Revenue split. Пропорція, в якій виручка (або прибуток після операційних витрат) ділиться між власником та оператором. Тут важливо прочитати, від якої бази вважається частка: від валового виторгу або від того, що залишилося після витрат на персонал та комунальні платежі. Одна й та сама цифра 55% при різній базі дає різний дохід.
• Винагорода бренду. Окремий рядок за використання імені, стандартів та системи бронювання. Може входити в частку оператора або нараховуватись зверху.
• Періодичність виплат та звіт. Щомісяця або щокварталу, зі звітом із завантаження, середньою ціною ночі та витрат. Без звіту ви не зможете перевірити жоден рядок із таблиці вище.
• Право на проживання. Скільки ночей у році власник може жити у своєму номері та як це впливає на його частку виручки за період.

У наших проєктах номери працюють під міжнародними брендами: у Чангу це Radisson Individuals, керує готелем Ribas Hotels Group, у Pandawa Hills Ramada Encore by Wyndham Bali Anta під брендом Wyndham. Умови договору з оператором ми показуємо покупцеві до угоди разом із фінансовою моделлю номера.

Які витрати зазвичай забувають включити до розрахунку?

Чотири рядки, через які розрахункова доходність відрізняється від реальної.

1. Меблі та обладнання. Номер під брендом здається з повною комплектацією за стандартом оператора. Уточніть, чи входить комплектація в ціну номера і який резерв на оновлення утримується з виручки.
2. Страхування. Страхування об'єкта та відповідальності перед гостями. У наших проєктах страхування об'єктів покриває компанія, що управляє, але рядок у розрахунку тримайте окремо, щоб бачити, що саме застраховано.
3. Сервісний збір Витрати загальні зони, басейн, охорону, інженерію будівлі. Десь вони всередині операційних витрат пулу, десь це окремий рахунок власнику.
4. Податок з доходу від оренди для нерезидента. Фінальний податок на оренду в Індонезії 10%, але у нерезидента може застосовуватись ставка 20% за статтею 26, якщо немає угоди між країнами або вона не застосована. Різниця між 10% і 20% на нашому прикладі це 1600 $ на рік.

Окремий рядок на вході: витрати на оформлення правочину та переказ коштів. На річну дохідність вони впливають, але збільшують суму вкладення.

Як розстрочка 0% змінює розрахунок прибутковості?

Розстрочка змінює не дохід номера, а суму та графік ваших вкладень.

Факти зі сторінки проєкту в Чангу: безвідсоткова розстрочка до 18 місяців з першим внеском 30% або 100% оплата зі спеціальною пропозицією зі знижкою. Бронювання оформляється договором з авансом 1000$. Після першого платежу 30% покупець обирає графік платежів. Оплата переказом на рахунок компанії в євро або доларах або готівкою в офісі.

Що це означає для цифр:

• Прибутковість на вкладений капітал під час будівництва. Поки об'єкт будується, прибутку немає. При розстроченні капітал заходить частинами, а не відразу, і не лежить у будівництві повністю до відкриття в I кварталі 2027 року.
• База для розрахунку. Річний доход ми вважаємо до повної ціни номера, як у таблиці. При 100% оплаті зі знижкою база менша, і той самий чистий дохід дає вищий відсоток.
• Розстрочка без відсотків. Переплати немає, тому підсумкова ціна при розстрочку дорівнює ціні на сторінці, і дохідність до неї не занижується витратами на фінансування.

На сторінці інвестицій у готельну нерухомість на Балі ми описали чек-лист документів, які варто запросити до першого платежу.

Як перевірити розрахунок забудовника перед покупкою?

Попросіть не підсумковий відсоток, а таблицю з вісьмома рядками, як вище, і звірте кожен рядок із зовнішніми даними.

• Завантаження та ціна ночі: порівняти зі звітом Horwath HTL та C9 Hotelworks за минулий рік та з районом об'єкту.
• Частка оператора: знайти її у проєкті договору, а чи не у презентації.
• Податки: перевірити ставку під статус резидентства.
• Комплектація, страховка, сервісний збір: три окремі питання, три письмові відповіді.
• Хто продає: девелопер чи посередник. Ми продаємо безпосередньо, без агентської комісії; юрособа в Індонезії PT Anta Group Development, договір оренди землі на 51 рік (26 років із правом продовження на 25 років). Як це перевірити за десять хвилин, описано на сторінці , як перевірити компанію.

Нерухомість на Балі купують на багато років, і розрахунок має переживати слабкий рік, а не лише вдалий. Якщо модель забудовника тримається лише на верхньому рядку таблиці, це привід поставити запитання.

Часті запитання

Яке завантаження готелів в Балі в середньому? За звітом Horwath HTL, Bali Hotels Association та C9 Hotelworks за 2025 рік середнє завантаження островом 73,2%, у липні 85,9%. Це середнє за всіма класами готелів, конкретний об'єкт може показувати більше чи менше.

Від чого вважається прибутковість: від ціни номера чи від вкладених грошей? У стандартному розрахунку від повної вартості номера. Якщо ви сплатили 100% зі знижкою, дохідність на фактично вкладену суму буде вищою, ніж у таблиці.

Що таке RevPAR і навіщо він у розрахунку? Виручка на доступний номер: завантаження, помножене на середню ціну ночі. Це перший рядок будь-якого чесного розрахунку, по ньому порівнюють об'єкти різних районів та класів.

Скільки отримує оператор? Залежить від договору: частка від виручки чи від доходу після операційних витрат плюс винагорода бренду. У прикладі частка оператора разом із керуючими витратами взято як 45% виручки, це припущення для наочності, а чи не умова договору.

Чи сплачує нерезидент податок з доходу від оренди в Індонезії? Так. Фінальний податок на прибуток від оренди землі та будівель 10%, для нерезидента без застосовної угоди базова ставка за статтею 26 становить 20%. Ставку під свій статус слід уточнити до угоди.

Якщо вам потрібна така сама таблиця під конкретний номер та графік платежів, відкрийте сторінку проєкту Radisson Individuals Anta Canggu і запитайте розрахунок: забудовник ANTA Group покаже модель з тими ж вісьмома рядками і вкаже, що в ній припущення, а що умова договору.

Проєкти та умови покупки зібрані на сторінці нерухомість на Балі від забудовника.