Bağımsız Devletler Topluluğu, Avrupa ve Birleşik Arap Emirlikleri'nden emlakçılar, Bali'yi giderek daha fazla pazar listesine ekliyorlar; üstelik yer değiştirmeye, adada ofis açmaya ve hatta bazen tek bir şahsen ziyarete bile gerek kalmadan. Pazar, uluslararası iş birliğine o kadar açık hale geldi ki, uzaktan satışlar artık istisna değil. Bunun yerine, acenteler için bugünün en önemli sorusu, geliştiricilerle ortaklık modelinin nasıl işlediği, komisyon ödemelerinin şartları ve başarılı bir lansman için nelerin gerekli olduğudur.
Yabancı aracı kurumların radarında Bali neden yer alıyor?
Ada, 2025 yılında yaklaşık 6,9-7 milyon yabancı turisti ağırladı; bu da bir önceki yıla göre %9,71'lik bir artış anlamına geliyor. Satılan villaların ortalama fiyatı 2025'in üçüncü çeyreğinde 1,499 milyon seviyesinde kaldı ve geliştiriciler toplu olarak "araziyi sat ve unut" modelinden otel işletmecileriyle uzun vadeli projelere geçiş yapıyor.
Bir aracı kurum için bu üç anlama gelir:
1. Gayrimenkullere olan talep istikrarlı bir şekilde artıyor ve bu tek seferlik bir olay değil.
2. Günümüzde alıcı, adaya aniden aşık olan bir turist değil, Bali'yi Dubai veya İstanbul ile karşılaştıran ve net bir işlem yapısı isteyen bir yatırımcı oluyor.
3. Geliştiriciler, müşterilerinin büyük çoğunluğunun yabancı olması nedeniyle Endonezya dışındaki satış kanallarıyla da ilgileniyorlar.
Bu nedenle ortak satışlar her iki taraf için de faydalı hale geldi: ajans kendi pazarından müşteriler getiriyor, geliştirici ise hukuki destek, işlem süreçleri ve yerel hizmet sağlıyor.
Bir geliştiricinin ortaklık programı aracılığıyla uzaktan çalışma modeli nasıl işliyor?
Bali'deki geliştiricilerin büyük çoğunluğu, birkaç adımdan oluşan benzer bir süreci izler.
1. Adım – Ortak Kaydı. Bir acente veya özel aracı, geliştiriciyle bir iş birliği anlaşması imzalar; bu anlaşma genellikle adada noter onayı olmadan, uzaktan yapılır.
Adım 2 – Nesne ve malzeme veritabanına erişim. Ortak, geliştiriciden sunumlar, görselleştirmeler, finansal hesaplamalar ve bazen de kişisel bir yönetici alır.
3. Adım – Potansiyel müşteri aktarımı veya anlaşma takibi. Bazı programlar müşterinin iletişim bilgilerini aktarmanıza olanak tanırken, diğerleri imza aşamasına kadar işlemi kendiniz yönetmenize izin verir.
4. Adım – Ödülün ödenmesi. Komisyon, işlem tamamlandıktan sonra tahsil edilir; şartlar (vade, para birimi, ödeme yöntemi) geliştiriciyle yapılan anlaşmada önceden belirtilir.
"Bir müşteriyi başkasına yönlendirmek" ile "anlaşmayı kendiniz sonuçlandırmak" arasındaki fark bir formalite değildir. Çoğu programda, ikinci model daha yüksek bir komisyon yüzdesi sunar, ancak aracının yerel özelliklere daha derinlemesine inmesini gerektirir: işlemin yasal yapısı, kira vergisi ve tamamlanma tarihi.
Örneğin, Bali'li bir geliştiricinin ortaklık ağı, bir ortağa sadece müşterinin iletişim bilgilerini aktarma karşılığında işlem başına ortalama 1% öderken, aracı kurum işlemi baştan sona bağımsız olarak yürütürse bu miktar 5%'ye kadar çıkabiliyor.
Pratikte, geliştiriciden gelen desteğin kalitesi, yeni bir ortağın uzaktan gayrimenkul satmaya ne kadar hızlı başlayabileceğini büyük ölçüde belirler.
Bali'deki emlakçılar gerçekten ne kadar maaş ödüyor?
İki kavramı birbirinden ayırmak önemlidir: Geleneksel bir alım satım işleminde satıcının bir acenteye ödediği komisyon ve belirli bir geliştiricinin programı kapsamında ortağın aldığı ücret; bunlar farklı oranlara sahip farklı mekanizmalardır.
AREBI (Endonezya Gayrimenkul Danışmanları Birliği) standartlarına göre, gayrimenkul satışında azami komisyon 51.300 TL, kiralamada ise 101.300 TL'dir. Uygulamada, piyasa komisyonu, gayrimenkul fiyatına ve işlem şartlarına bağlı olarak 2,5 ile 81.300 TL arasında değişmektedir.
İş ortaklığı programının özel şartları (komisyon yüzdesi, minimum işlem eşiği, ödeme koşulları ve para birimi) her geliştirici tarafından ayrı ayrı belirlenir ve kural olarak kamuya açıklanmaz. Bu şartlara yalnızca şirketin iş ortaklığı satış departmanından doğrudan talep yoluyla ulaşılabilir.
Bu nedenle birçok uluslararası geliştirici, ajanslar ve özel aracı kurumlar için ayrı ortaklık programları oluşturuyor. Bunlar genellikle özel bir yönetici, hazır pazarlama materyalleri, ürün eğitimi ve komisyon ödenene kadar işlem desteği içeriyor.
Bali'de nasıl bir yazılım geliştirme ortağı seçilir?
İş birliği anlaşması imzalamadan önce, yalnızca komisyon miktarını değil, aynı zamanda geliştiricinin zaman içinde aracıya ne ölçüde destek vermeye istekli olduğunu da kontrol etmekte fayda var.
1. Projenin hukuki şeffaflığı. Satış, kiralama sözleşmesi, Hak Pakai veya PT PMA yoluyla mı yapılandırılıyor? Bu, nihai alıcının ne alacağını belirler.
2. Geliştiricinin portföyü ve iş ortakları. Uluslararası otel işletmecileriyle çalışmak, kalitenin güçlü bir göstergesidir: bu tür markalar, anlaşma imzalamadan önce kendi durum tespit çalışmalarını yürütürler.
3. Satılık hazır malzemeler. Sunumlar, finansal modeller, video incelemeleri – bir emlakçının, mülkü fiziksel olarak görmemiş bir müşteriye satış yapmasını sağlayan her şey.
4. Ödemelerin şeffaflığı. Komisyonların hesaplanması ve ödenmesi için sözlü anlaşmalardan ziyade yazılı bir anlaşmada belirtilen net bir takvim.
Bu tür bir modelin bir örneği ANTA Group'un ortaklık programıdır. Şirket, projeleri uzaktan tanıtan acenteler ve özel emlakçılarla çalışır ve çeşitli formatlarda gayrimenkuller sunar. ANTA Hotel Bali Canggu Radisson Individuals markası altında ve Ramada Encore by Wyndham Proje öncesinde Pandawa Tepelerinde Nuh Bali dışında gelecek vadeden yatırım destinasyonlarını değerlendiren yatırımcılar için Sumba adasında.
Bali'de uzaktan satışlara başlamadan önce bir emlakçının kontrol listesi
Hangi geliştiriciyle çalışmayı planlıyor olursanız olun, başlamadan önce kontrol etmeniz gereken birkaç önemli nokta var.
1. Tam komisyon yüzdesini ve "müşteri adayı transferi" ile "tam işlem desteği" için farklılık gösterip göstermediğini öğrenin.
2. Yazılı bir ortaklık sözleşmesi talep edin – uzaktan yapılan sözlü anlaşmalar taraflardan hiçbirini korumaz.
3. Satıştan sonra mülkü kimin yöneteceğini ve bunun müşteriden gelebilecek potansiyel tekrar işlerden elde edilecek komisyonları etkileyip etkilemeyeceğini kontrol edin.
4. Para birimi ve ödeme koşullarını netleştirin – bu, özellikle farklı yargı bölgelerinden müşterilerle çalışan ortaklar için önemlidir.
5. Geliştiricinin portföyünü piyasa ölçütleriyle (AREBI, halka açık işlem incelemeleri) karşılaştırın; böylece önerilen projeyi tek başına değil, bütüncül bir şekilde değerlendirebilirsiniz.
Ajansınız için ortaklık programının uygun olup olmadığını değerlendirmek mi istiyorsunuz? Ekiple iletişime geçin. ANTA Grubu, Güncel iş birliği koşullarını, ücret tutarlarını, satış materyallerini ve Bali'de uzaktan satışa başlama konusunda tavsiyeleri almak için.