Брокеры из стран СНГ, Европы и ОАЭ все чаще добавляют Бали в перечень рынков, с которыми работают, – без переезда, без офиса на острове, а иногда даже без единого личного визита. Рынок стал настолько открытым для международного сотрудничества, что дистанционные продажи давно перестали быть исключением. Вместо этого главный вопрос для агентств сегодня – как работает партнерская модель с девелоперами, на каких условиях выплачиваются комиссии и что нужно для успешного старта.
Почему Бали оказалась в поле зрения иностранных брокеров?
Остров принял около 6,9–7 млн иностранных туристов в 2025 году – на 9,7% больше, чем годом ранее. Медианная цена проданной виллы держалась на уровне $299 000 в третьем квартале 2025 года, а застройщики массово переходят от модели «продал землю – забыл» к долгосрочным проектам с гостиничными операторами.
Для брокера это означает три вещи:
1. Спрос на объекты стабильно растет, а не является разовой вспышкой.
2. Все чаще покупателем становится не турист, который импульсивно влюбился в остров, а инвестор, сравнивающий Бали с Дубаем или Стамбулом и желающий понятную структуру сделки.
3. Девелоперы сами заинтересованы в каналах продаж за пределами Индонезии, поскольку основной поток клиентов – иностранцы.
Именно поэтому партнерские продажи стали выгодными для обеих сторон: агентство приводит клиента со своего рынка, а девелопер обеспечивает юридическое сопровождение, оформление сделки и локальный сервис.
Как технически устроена дистанционная модель через партнерку девелопера?
Схема у подавляющего большинства застройщиков на Бали однотипна и состоит из нескольких шагов.
Шаг 1 – Регистрация партнера. Агентство или частный брокер подписывает соглашение о сотрудничестве с девелопером – часто дистанционно, без нотариального заверения на острове.
Шаг 2 – Доступ к базе объектов и материалам. Партнер получает презентации, рендеры, финансовые расчеты, иногда – личного менеджера со стороны девелопера.
Шаг 3 – Передача лида или сопровождение сделки. Одни программы позволяют просто передать контакт клиента, другие – вести сделку самостоятельно, вплоть до подписания.
Шаг 4 – Выплата вознаграждения. Комиссия начисляется после завершения сделки – условия (срок, валюта, способ выплаты) фиксируются заранее в соглашении с девелопером.
Разница между «передать лида» и «закрыть сделку самостоятельно» – это не формальность. В большинстве программ вторая модель дает более высокий процент вознаграждения, но требует от брокера более глубокого погружения в местную специфику: юридическую структуру сделки, налогообложение аренды, сроки сдачи объекта.
Например, в среднем партнерская сеть балийского девелопера платит партнеру 1% от сделки за простую передачу контакта клиента и до 5%, если брокер ведет сделку от начала до конца самостоятельно.
На практике именно качество поддержки со стороны девелопера часто определяет, насколько быстро новый партнер сможет начать продавать объекты дистанционно.
Сколько на самом деле платят агентствам недвижимости на Бали?
Здесь стоит разделять два понятия: комиссию, которую продавец платит агенту за классическую сделку купли-продажи, и вознаграждение партнера в рамках программы конкретного девелопера – это разные механизмы с разными ставками.
По стандартам AREBI (Ассоциации риелторских брокеров Индонезии) максимальная комиссия за продажу недвижимости составляет 5%, за аренду – 10%. На практике рыночная комиссия колеблется в пределах 2,5-8% в зависимости от стоимости объекта и условий сделки.
Конкретные условия партнерской программы – процент вознаграждения, минимальный порог сделки, сроки и валюта выплат – каждый девелопер устанавливает индивидуально и, как правило, не публикует в открытом доступе. Получить их можно только прямым запросом в отдел партнерских продаж компании.
Именно поэтому многие международные девелоперы сегодня создают отдельные партнерские программы для агентств и частных брокеров. Как правило, они предусматривают персонального менеджера, готовые маркетинговые материалы, обучение продукту и сопровождение сделки до момента выплаты комиссии.
Как выбрать девелопера-партнера на Бали?
Прежде чем подписывать соглашение о сотрудничестве, стоит проверить не только размер комиссии, но и то, насколько девелопер готов поддержать брокера на дистанции.
1. Юридическая прозрачность проекта. Построена ли продажа на leasehold, Hak Pakai или через структуру PT PMA? От этого зависит, что именно получает конечный покупатель.
2. Портфель и партнеры девелопера. Работа с международными гостиничными операторами – сильный сигнал качества: такие бренды проводят собственный due diligence перед подписанием соглашения.
3. Готовые материалы для продажи. Презентации, финансовые модели, видеообзоры – все, что позволяет брокеру продавать клиенту, который физически не видел объект.
4. Прозрачность выплат. Четкий график начисления и выплаты комиссии, зафиксированный в письменном соглашении, а не в устных договоренностях.
Одним из примеров такой модели является партнерская программа ANTA Group. Компания работает с агентствами и частными брокерами, которые продвигают проекты дистанционно, и предлагает объекты разных форматов – от ANTA Hotel Bali Canggu под брендом Radisson Individuals и Ramada Encore by Wyndham в Pandawa Hills до проекта NOAH на острове Сумба для инвесторов, рассматривающих перспективные направления за пределами Бали.
Чек-лист брокера перед стартом дистанционных продаж на Бали
Независимо от того, с каким девелопером вы планируете сотрудничать, перед началом работы стоит проверить несколько ключевых моментов.
1. Выясните точный процент вознаграждения и отличается ли он для «передачи лида» и «полного сопровождения сделки».
2. Запросите письменное соглашение о партнерстве – устные договоренности на дистанции не защищают ни одну из сторон.
3. Проверьте, кто будет управлять объектом после продажи и влияет ли это на дальнейшие комиссионные с возможных повторных сделок клиента.
4. Уточните валюту и сроки выплат – это особенно важно для партнеров, работающих с клиентами из разных юрисдикций.
5. Сравните портфель девелопера с рыночными ориентирами (AREBI, публичные обзоры сделок) – чтобы оценивать предлагаемую комиссию не в вакууме.
Хотите оценить, подходит ли партнерская программа именно вашему агентству? Свяжитесь с командой ANTA Group, чтобы получить актуальные условия сотрудничества, размер вознаграждения, материалы для продаж и консультацию по старту дистанционных продаж на Бали.