Брокери з країн СНД, Європи та ОАЕ все частіше додають Балі до переліку ринків, з якими працюють – без переїзду, без офісу на острові, а іноді навіть без єдиного особистого візиту. Ринок став настільки відкритим для міжнародного співробітництва, що дистанційний продаж давно перестав бути винятком. Натомість головне питання для агентств сьогодні – як працює партнерська модель з девелоперами, на яких умовах виплачуються комісії та що потрібно для успішного старту.
Чому Балі опинилася у полі зору іноземних брокерів?
Острів прийняв близько 6,9-7 млн іноземних туристів у 2025 році - на 9,71 TP3T більше, ніж роком раніше. Медіанна ціна проданої вілли трималася на рівні $299 000 у третьому кварталі 2025 року, а забудовники масово переходять від моделі «продав землю – забув» до довгострокових проектів із готельними операторами.
Для брокера це означає три речі:
1. Попит на об'єкти стабільно зростає, а не є разовим спалахом.
2. Все частіше покупцем стає не турист, який імпульсивно закохався в острів, а інвестор, який порівнює Балі з Дубаєм або Стамбулом і бажає зрозумілої структури угоди.
3. Девелопери самі зацікавлені у каналах продажу поза Індонезії, оскільки основний потік клієнтів – іноземці.
Саме тому партнерські продажі стали вигідними для обох сторін: агентство наводить клієнта зі свого ринку, а девелопер забезпечує юридичний супровід, оформлення угоди та локальний сервіс.
Як технічно влаштована дистанційна модель через партнерку девелопера?
Схема у переважної більшості забудовників на Балі однотипна і складається з кількох кроків.
Крок 1 – Реєстрація партнера. Агентство або приватний брокер підписує угоду про співпрацю з девелопером – часто дистанційно без нотаріального запевнення на острові.
Крок 2 – Доступ до бази об'єктів та матеріалів. Партнер отримує презентації, рендери, фінансові розрахунки, інколи – особистого менеджера з боку девелопера.
Крок 3 – Передача ліда чи супровід угоди. Одні програми дозволяють просто передати контакт клієнта, інші – вести угоду самостійно, аж до підписання.
Крок 4 - Виплата винагороди. Комісія нараховується після завершення угоди - умови (термін, валюта, спосіб виплати) фіксуються заздалегідь в угоді з девелопером.
Різниця між «передати ліда» та «закрити угоду самостійно» – це не формальність. У більшості програм друга модель дає вищий відсоток винагороди, але вимагає від брокера глибшого занурення у місцеву специфіку: юридичну структуру угоди, оподаткування оренди, терміни здачі об'єкта.
Наприклад, в середньому партнерська мережа балійського девелопера платить партнеру 1% від угоди за просту передачу контакту клієнта і до 5%, якщо брокер веде угоду від початку до кінця самостійно.
Насправді саме якість підтримки з боку девелопера часто визначає, наскільки швидко новий партнер зможе почати продавати об'єкти дистанційно.
Скільки насправді платять агентствам нерухомості на Балі?
Тут варто розділяти два поняття: комісію, яку продавець платить агенту за класичну угоду купівлі-продажу, та винагорода партнера у рамках програми конкретного девелопера – це різні механізми з різними ставками.
За стандартами AREBI (Асоціації ріелторських брокерів Індонезії) максимальна комісія за продаж нерухомості складає 5%, за оренду – 10%. На практиці ринкова комісія коливається в межах 2,5-8% залежно від вартості об'єкта та умов угоди.
Конкретні умови партнерської програми – відсоток винагороди, мінімальний поріг угоди, терміни та валюта виплат – кожен девелопер встановлює індивідуально та, як правило, не публікує у відкритому доступі. Отримати їх можна лише прямим запитом до відділу партнерських продаж компанії.
Саме тому багато міжнародних девелоперів сьогодні створюють окремі партнерські програми для агентств та приватних брокерів. Як правило, вони передбачають персонального менеджера, готові маркетингові матеріали, навчання продукту та супровід угоди до моменту виплати комісії.
Як вибрати девелопера-партнера на Балі?
Перш ніж підписувати угоду про співпрацю, варто перевірити не лише розмір комісії, а й те, наскільки девелопер готовий підтримати брокера на дистанції.
1. Юридична прозорість проекту. Чи побудований продаж на leasehold, Hak Pakai чи через структуру PT PMA? Від цього залежить, що отримує кінцевий покупець.
2. Портфель та партнери девелопера. Робота з міжнародними готельними операторами є сильним сигналом якості: такі бренди проводять власний due diligence перед підписанням угоди.
3. Готові матеріали для продажу. Презентації, фінансові моделі, відеоогляди – все, що дозволяє брокеру продавати клієнту, який фізично не бачив об'єкт.
4. Прозорість виплат. Чіткий графік нарахування та виплати комісії, зафіксований у письмовій угоді, а не в усних домовленостях.
Одним із прикладів такої моделі є партнерська програма ANTA Group. Компанія працює з агентствами та приватними брокерами, які просувають проекти дистанційно, та пропонує об'єкти різних форматів – від ANTA Hotel Bali Canggu під брендом Radisson Individuals та Ramada Encore by Wyndham в Pandawa Hills до проекту NOAH на острові Сумба для інвесторів, які розглядають перспективні напрямки поза Балі.
Чек-лист брокера перед стартом дистанційного продажу на Балі
Незалежно від того, з яким девелопером ви плануєте співпрацювати, перед початком роботи варто перевірити кілька ключових моментів.
1. З'ясуйте точний відсоток винагороди та чи відрізняється він для «передачі ліда» та «повного супроводу угоди».
2. Запросіть письмову угоду про партнерство – усні домовленості на дистанції не захищають жодну із сторін.
3. Перевірте, хто буде керувати об'єктом після продажу і чи впливає це на подальші комісійні з можливих повторних угод клієнта.
4. Уточніть валюту та терміни виплат – це особливо важливо для партнерів, які працюють із клієнтами з різних юрисдикцій.
5. Порівняйте портфель девелопера з ринковими орієнтирами (AREBI, публічні огляди угод) – щоб оцінювати запропоновану комісію над вакуумі.
Хочете оцінити, чи партнерська програма підходить саме вашому агентству? передзвоніть мені ANTA Group, щоб отримати актуальні умови співпраці, розмір винагороди, матеріали для продажу та консультацію щодо старту дистанційного продажу на Балі.