Antalya'da bir müteahhitten daire satın almak: Anlaşmadan önce nelere dikkat edilmeli?

Yazar: Anton Taranenko, ANTA Group'un kurucu ortağı ve CEO'su

Antalya'da doğrudan müteahhitten daire satın almak ve para kaybetmekten kaçınmak için, ilk ödemeyi yapmadan önce beş belgeyi görmeniz gerekir: müteahhitin kayıt belgesi, inşaat ruhsatı, gelecekteki tapu türü, arsanın kadastro değeri ve yabancılar için lisanslı bir değerleme uzmanından rapor. Bina zaten tamamlanmışsa, iskan (oturma izni) de listeye eklenir. Aşağıda, Antalya'daki komplekslerimizden örnekler kullanarak her bir noktayı ele alacağız.

Ödeme yapmadan önce geliştiriciyle hangi belgeleri kontrol etmeliyim?

ANTA Group olarak, bu paketi sözleşme imzalanmadan önce alıcıya sunuyoruz ve Türkiye'deki herhangi bir geliştiriciden de aynı listeyi talep etmeleri gerekiyor.

1. Şirket kaydı. Sözleşmede yer alacak olan tüzel kişiliğin adını içeren ticaret sicilinden bir özet. Fonlar yalnızca bu tüzel kişiliğin hesabına aktarılır, yöneticinin kartına aktarılmaz.
2. Ruhsat, bir inşaat ruhsatıdır. Belediye tarafından belirli bir arsa ve proje için verilen bu ruhsat, binanın kat sayısını, alanını ve amacını belirtir. Anta Home Neon'da, ruhsat almak, monolitik inşaata başlamadan önce, proje sayfasındaki inşaat takviminde ayrı bir adım olarak yer almaktadır ve 2024 yılı için planlanmıştır.
3. Arsa için tapu gereklidir. Arsa, müteahhide ait olmalı veya arazi sahibiyle yapılan bir sözleşme kapsamında kayıtlı olmalıdır. İşlemin kadastro kayıtlarında doğrulanabilmesi için parsel numarasını (ada/parsel) isteyin.
4. Kadastro değeri ve uzman değerleme. Belediyenin belirlediği vergi değeri, bu değerin altında kalan işlemlerde tescil edilmeyecektir. Yabancı alıcıların ayrıca bir değerleme şirketinden rapor almaları gerekmektedir; bunun maliyetini ve süresini önceden kontrol edin.
5. İskan, oturma izni anlamına gelir. Bina onaylandıktan sonra verilir. İskan olmadan, inşaat tapusunu tam teşekküllü bir tapuya dönüştürmek ve altyapı hizmetlerini mal sahibinin adına bağlamak imkansızdır.

Ayrıca, banka ipotekleri, rehinler veya geçiş hakları gibi mülk üzerindeki herhangi bir yükümlülük hakkında bilgi edinin. Daily Sabah'ın alıntı yaptığı avukatlar, satın almadan önce mülkün imar durumunun yanı sıra rehinler ve kısıtlı mülkiyet hakları açısından da kontrol edilmesini tavsiye ediyor (Daily Sabah, Avukata Sorun, 3 Ağustos 2021 ).

Tapu türleri nelerdir ve inşaat aşamasında neden önemlidir?

Türkiye'de bir apartman dairesi için iki tür tapu bulunmaktadır ve aralarındaki fark, tam olarak ne satın aldığınızı belirler.

• Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir binadaki bağımsız bölüm için kurulan haktır. Bina henüz konut olarak kullanıma hazır olmasa da alıcının gelecekteki daire üzerindeki hakkını kayıt altına alan yasal bir belgedir.
• Kat mülkiyeti, daire üzerindeki mülkiyet hakkıdır ve iskan alındıktan sonra kurulur. Daily Sabah farkı şöyle açıklıyor: kat mülkiyeti mülkiyet hakkını, kat irtifakı ise henüz oturuma hazır olmayan binadaki hakkı ifade eder (Daily Sabah, 17 Ağustos 2020).

Pratik sonuç: İnşaat aşamasında satın alırken kat irtifakı edinirsiniz. Sözleşmede, teslimden sonra kat mülkiyetine geçişi kimin ve hangi tarihe kadar yapacağı belirtilmelidir. HMG Gold proje sayfasında tamamlanma ve yönetime teslim 2024 yılının 2.–3. çeyreği, HASAN Bey Residence için ise 2025 olarak gösterilmektedir. Tamamlanmış binalarda kat mülkiyeti ve iskan belgelerini hemen istemek mantıklıdır.

İnşaat aşamasında satın alma ve müteahhit tarafından sunulan taksit planları nasıl işliyor?

İnşaat sahasındaki bir geliştiriciden konut satın almak dört aşamadan oluşur: konut rezervasyonu, ödeme planı içeren satış sözleşmesi, planlı ödemeler ve TAKÜ kaydı. Yabancı bir alıcı, noter onaylı vekaletname kullanarak işlemi uzaktan tamamlayabilir, bu nedenle her aşamada Antalya'da şahsen bulunması gerekmez.

Antalya'daki tüm komplekslerimiz için şartlarımız aynıdır: Geliştirici ANTA Group, acente komisyonu olmadan doğrudan satış yapar, %0 taksit seçenekleri ve 'dan başlayan peşinat imkanı sunar. Proje sayfalarında 18 aya kadar taksit seçenekleri ve iki ödeme yöntemi belirtilmiştir: şirket hesabına euro veya dolar cinsinden banka havalesi veya nakit. 0 peşinat için indirim uygulanır; tutar birim bazında görüşülür.

Anta Home Neon sayfasındaki rakamlara dayalı bir taksit planı hesaplama örneği: 32 m²'den başlayan 1+1 daireler, 120.000$'dan başlayan fiyatlarla. peşinat = 36.000$. Kalan 84.000$, 18 aya bölünür ve bu da faizsiz yaklaşık 4.670$ aylık ödeme anlamına gelir. Proje sayfasına göre, binanın Mayıs 2026'da tamamlanması planlanıyor, yani ödeme planı devreye alma işleminden sonra sona eriyor. Bu durumda, sözleşmede tapunun ne zaman verileceği belirtilmelidir: tam ödeme yapıldıktan sonra mı yoksa tamamlandıktan sonra mı, bakiye ödenene kadar rehin hakkı ile birlikte?

Miktar ne olursa olsun, bir müteahhit ile yapılacak sözleşmede neler yer almalıdır:

• Daire numarası, kat, brüt ve net alan, plan;
• Sözleşme para birimindeki fiyat ve ödeme lira cinsinden yapılacaksa döviz kuru;
• Her iki taraf için de ödeme planı ve gecikme ücretleri;
• Son teslim tarihi ve gecikme durumunda neler olacağı;
• İç donanım ve malzeme listesi (Anta Home Neon'un proje sayfasında, teslimattan önce akıllı ev sistemi ve mobilyalar programda listelenmiştir);
• Tapu kartı kayıt prosedürü ve kayıt ücretini kimin ödeyeceği.

Dairenin fiyatı dışında hangi masraflar olacak?

Proje sayfasındaki fiyat, alıcının ayrıca ödemesi gereken işlem kayıt masraflarını içermemektedir.

• Tapu devir ücreti (tapu harcı). Daily Sabah'taki avukatlara göre, gayrimenkul alımında toplam %4 ödeniyor: %2'si alıcı, %2'si satıcı tarafından (Daily Sabah, 3 Ağustos 2021 ). Uygulamada, müteahhitler genellikle alıcının tüm ücreti ödemesini sözleşmeye dahil ediyor; bu madde imzalamadan önce okunmalıdır.
• Noter ve tercüman. Pasaportların noter onaylı tercümesi, uzaktan satın alımlarda vekaletname ve kadastro dairesindeki işlem için yeminli tercüman.
• Değerleme raporu. Lisanslı bir değerleme şirketinden sipariş edilir, alıcı tarafından ödenir.
• DASK, zorunlu deprem sigortası. Kadastro dairesi, tapu devrini kaydederken poliçenin varlığını doğrular ( DASK, resmi web sitesi, tapu işlemleri bölümü ). Elektrik ve su bağlantısı için de aynı poliçe gereklidir.
• Aidat, site bakımı için ödenen aylık bir ücrettir. Güvenlik, temizlik, yüzme havuzu ve asansörleri kapsar. HASAN Bey Residence gibi yüzme havuzu, hamam, spor salonu ve 24 saat güvenlik gibi özel altyapıya sahip sitelerde, ücret ortak alanları olmayan binalara göre daha yüksektir. İşlemden önce geliştiriciden yıllık ücreti önceden öğrenin.
• Belediyeye ödenecek yıllık emlak vergisi, kadastro değerine göre hesaplanır.

Sözleşmeyi imzalamadan önce, geliştiriciden her bir kalem için yazılı bir fiyat teklifi isteyin.

Oturma izni karşılığında daire satın almanın faydaları nelerdir?

Türkiye'de mülk sahibi olanlar kısa süreli oturma izni için başvurabilirler. Göçmenlik Müdürlüğü'nün resmi internet sitesinde, mülk sahipliği bunun gerekçelerinden biri olarak belirtilmiştir. Mülkün konut olması ve ikametgah olarak kullanılması gerekmektedir ve izin en fazla iki yıl süreyle verilir. Daire aile üyeleri tarafından ortaklaşa sahipleniliyorsa, onlar da başvuru yapabilirler ( goc.gov.tr, oturma izni türleri ). Türkiye Yatırım Ajansı, 6458 sayılı Kanun uyarınca ev satın alan yabancıların uzatılmış kısa süreli oturma izni aldığını açıklamıştır ( invest.gov.tr, gayrimenkul satın alma ve vatandaşlık ).

Her alıcıyla iki noktayı görüşüyoruz. Birincisi, gayrimenkule dayalı oturma izni için konutun tapusunun tam olması gerekmektedir. Bu nedenle, kat irtifakı aşamasında oturma izni başvurusu her zaman mümkün olmayabilir. Lütfen yerel göçmenlik büronuzla iletişime geçin. İkincisi, göçmenlik bürosu mülkün tapu değerine ilişkin şartlar uygulamaktadır ve bu şartlar değişmiştir, bu nedenle lütfen işlem gününde goc.gov.tr adresinden güncel tutarı kontrol edin, eski yayınlardan değil. Turist oturma izni ile insani oturma izni arasındaki farkı ve başvuru şartlarını, Ukraynalıların Türkiye'deki ikamet statüsü hakkındaki makalemizde ele aldık.

Yatırım yoluyla vatandaşlık ayrı bir konu: invest.gov.tr'ye göre, eşik 400.000 dolar ve mülkü satmama konusunda üç yıllık bir taahhüt gerekiyor. Bu rejim genellikle taksitli ödeme planıyla tek bir daire satın alımına uygulanmaz.

Konyaaltı semti, alıcı açısından nasıl bir farklılık gösteriyor?

Antalya, alıcılar açısından iki kategoriye ayrılıyor. Anta Home Neon'un Işıklar Caddesi'nde, denize ve tarihi merkeze beş dakika mesafede bulunduğu merkez, kısa süreli kiralama pazarıdır: turistler eski şehre, kafelere ve plaja yürüme mesafesinde olmayı tercih ediyor. HMG Residence ve HASAN Bey Residence komplekslerimiz de proje sayfalarımızda benzer şekilde tanımlanıyor: Antalya şehir merkezi, denize 100 metre, ana turistik yerlere 300 metre mesafede.

Şehrin batı kesiminde, uzun halk plajı boyunca uzanan Konyaaltı, yaşamak için mantıklı bir yer: Aileler buraya akın ediyor ve Atatürk Bulvarı 116'daki ofisimiz, gayrimenkulleri görmek ve kadastro dairesini ziyaret etmek için elverişli bir konumda. Taşınmak ve oturma izni başvurusu yapmak için bir daire satın alıyorsanız, öncelikle Konyaaltı'nı değerlendirip metrekare fiyatı, ortalama aylık kira ve teslim tarihi açısından şehir merkeziyle karşılaştırmanızda fayda var. Günlük kiralık daire arıyorsanız, öncelikle şehir merkezini göz önünde bulundurun.

Kontrol Listesi: Anlaşmadan önce geliştiriciye sorulması gereken 10 soru

1. Sözleşmeye hangi tüzel kişilik dahil edilecek ve ödeme bu tüzel kişiliğin hesabına mı yapılacak?
2. Bu site ve bu proje için bir bağlantı var mı, orijinalini görmek mümkün mü?
3. Tapu'ya göre arazi kime ait ve arsa üzerinde ipotek veya haciz var mı?
4. Şimdi satın aldığımda hangi tapuyu alacağım: kat irtifakı mı yoksa kat çıtırı mı?
5. İskan ne zaman planlanıyor ve tapu'yu kat-nai'ye çevirmekten kim sorumlu?
6. Taksit planı nedir ve benim veya sizin tarafınızdan bir gecikme olursa ne olacak?
7. Tapu benim adıma ne zaman düzenlenecek: tam ödeme yapıldıktan sonra mı yoksa teslimat yapıldıktan sonra mı?
8. Tapu devir ücretini kim ödüyor ve değerleme, noter ve DASK ücretleri ne kadar tutuyor?
9. Birinci yıl için aidat nedir ve neleri kapsar?
10. Ünitenin iç mekan kaplaması ve donanımına neler dahildir? Sözleşme ekinde yer alıyor mu?

Yanıtlarınızı yazılı olarak talep edin. Eğer bizi kendiniz incelemek isterseniz, şirket sayfamızda yasal kuruluşlarımız, Radisson Hotel Group ile olan sözleşmemiz hakkındaki yayınlar ve inşaat ilerleme programı hakkında bilgiler bulunmaktadır.

Sıkça sorulan sorular

Antalya'da Türkiye'ye gelmeden uzaktan daire satın almak mümkün mü? Evet. Sözleşme ve tapu, temsilci adına noter onaylı bir vekaletname ile düzenlenir ve ödemeler geliştiricinin hesabına havale yoluyla yapılır. Bu tür işlemler için hukuki destek sağlıyoruz, ancak vekaletnameyi imzalamak ve belgeleri kendiniz incelemek sizin sorumluluğunuzdadır.

Hangisi daha güvenli: inşaat aşamasında satın almak mı, tamamlanmış bir daire almak mı? Kat mülkiyeti ve iskan belgeleri bulunan tamamlanmış daire inşaat riskini ortadan kaldırır; ancak daha pahalıdır ve geliştirici taksit planı olmadan satılır. İnşaat aşamasında fiyat daha düşüktür ve bir ödeme planı vardır. Buna karşılık ruhsatı, arsanın tapusunu ve sözleşmedeki teslim tarihlerini kontrol etmeniz gerekir.

Satın alma için Türk vergi numarası gerekli mi? Evet. Vergi numarası pasaportunuzla vergi dairesinden alınır; hesap açmak ve tapu işlemleri için gereklidir. Tek bir ziyarette veya vekaletnameyle alınabilir.

Tam ödeme yapıldıktan sonra tapu belgesini ne kadar beklemem gerekiyor? Bu, binanın tamamlanıp tamamlanmadığına bağlıdır. Taşınmaya hazır bir daire satın alırken, tapu belgesi, değerleme ve ücretin ödenmesinden sonra, işlemin yapıldığı gün kadastro dairesi tarafından verilir. İnşaat alanlarında ise süreler sözleşmede belirtilir ve "tamamlandıktan sonra" ifadesi yerine belirli bir tarih istemenizi öneririz.

Daire satın almak Türkiye'de çalışma hakkı verir mi? Hayır. Gayrimenkul esaslı oturma izni ikamet hakkı sağlarken, çalışma izni işveren aracılığıyla ayrı olarak alınır. Daha fazla bilgi için, Ukraynalıların Türkiye'deki ikamet statüsü hakkındaki makalemize bakın.

Şehir merkezinde ve Konyaaltı'nda konut kompleksleri arasında seçim yapıyorsanız, iki sayfayla başlayın: Kiralık Anta Home Neon ve yaşam için HASAN Bey Residence. Türk gayrimenkul piyasası genel bakışımızda Türk piyasasını rakamlarla ele aldık. Belirli bir konut için belgelerle ilgili olarak avukatımızla görüşme ücretsiz ve bağlayıcı değildir.