Купити квартиру в Анталії від забудовника: що перевірити до угоди

Автор: Антон Тараненко, співзасновник та CEO ANTA Group

Щоб купити квартиру в Анталії безпосередньо у забудовника та не втратити гроші, до першого платежу потрібно побачити п'ять документів: реєстрацію компанії-забудовника, дозвіл на будівництво (ruhsat), тип майбутнього tapu, кадастрову вартість ділянки та для іноземця звіт ліцензованого оцінювача. Якщо будинок вже зданий, до списку додається iskan, дозвіл на експлуатацію. Нижче знаємо кожен пункт на прикладах наших комплексів в Анталії.

Які документи перевірити у забудовника до внесення грошей?

Ми в ANTA Group видаємо цей пакет покупцеві до підписання договору, і той же список варто вимагати у будь-якого забудовника в Туреччині.

1. Реєстрація компанії. Витяг з торгового реєстру з назвою юрособи, яка стоятиме у договорі. Гроші переказуються тільки на рахунок цієї юрособи, не на карту менеджера.
2. Ruhsat, дозвіл на будівництво. Видається муніципалітетом на конкретну ділянку та проєкт. У ньому вказано поверховість, площу та призначення будівлі. У Anta Home Neon отримання дозволу коштує окремим кроком у графіку будівництва на сторінці проєкту, у 2024 році, до старту моноліту.
3. Tapu на землі. Ділянка повинна належати забудовнику або бути оформлена за договором із власником землі. Просіть номер парселя (ada/parsel), за ним угоду можна перевірити у кадастрі.
4. Кадастрова вартість та експертна оцінка. Муніципалітет встановлює податкову вартість об'єкта, нижче за неї угоду не зареєструють. Для іноземного покупця потрібен ще звіт оціночної компанії, його вартість та терміни уточнюйте заздалегідь.
5. Iskan, дозвіл на експлуатацію. З'являється після прийому будинку. Без нього не можна перевести будівельний tapu у повноцінний та підключити комунальні послуги на власника.

Окремо спитайте, чи є на ділянці обтяження: іпотека банку, арешт, сервітути. Юристи, яких цитує Daily Sabah, радять до покупки перевірити tapu на застави та обмежені речові права, а також статус зонування ділянки (Daily Sabah, рубрика Ask a lawyer, 3 серпня 2021 року ).

Який буває tapu та чому це важливо на етапі будівництва?

У Туреччині tapu на квартиру в будинку буває двох видів, і різниця між ними вирішує, що саме ви купуєте.

• Kat irtifakı, будівельний сервітут. Оформляється частку в ще не зданому будинку. Це законний документ, за ним покупець вважається власником майбутньої квартири, але будинок поки не визнаний житловим.
• Kat mülkiyeti, право власності на квартиру. З'являється після отримання іскан. Daily Sabah описує різницю так: kat mülkiyeti означає право власності, kat irtifakı відноситься до будівлі, яка ще не придатна для проживання (Daily Sabah, 17 серпня 2020 року ).

Практичний висновок: при покупці на стадії будівництва ви отримуєте kat irtifakı, і в договорі має бути написано, хто і в який термін переводить його до kat mülkiyeti після здачі. У HMG Gold на сторінці проєкту завершення та здавання в управління стоять у 2-3 кварталі 2024 року, у HASAN Bey Residence у 2025 році. По готових будинках логічно відразу запитувати kat mülkiyeti та iskan.

Як влаштована покупка на етапі будівництва та розстрочка від забудовника?

Купівля у забудовника на будівництві триває чотири кроки: бронювання юніта, договір купівлі-продажу з графіком платежів, платежі за графіком, оформлення tapu. Іноземний покупець може пройти угоду віддалено за довіреністю, завіреною у нотаріуса, тому особиста присутність в Анталії потрібна не на кожному етапі.

Наші умови однакові для всіх комплексів в Анталії: забудовник ANTA Group продає безпосередньо, без агентської комісії, розстрочка 0%, перший внесок від 30%. На сторінках проєктів вказано термін розстрочки до 18 місяців та два способи оплати: переказ на рахунок компанії в євро або доларах або готівкою. При 100% оплаті діє знижка, її обсяг обговорюється з конкретного юніту.

Приклад розрахунку графіку розстрочки на цифрах зі сторінки Anta Home Neon: апартаменти 1+1 від 32 м² за ціною від 120 000 $. Перший внесок 30% = 36 000$. Залишок 84 000 $ ділиться на 18 місяців, це близько 4 670 $ на місяць без відсотків. На сторінці проєкту здавання будинку заплановано на травень 2026 року, тобто графік платежів закінчується вже після введення в експлуатацію. У договорі у такому разі важливий пункт про те, коли оформляється tapu: після повної оплати або після здачі, з обтяженням до закриття залишку.

Що має бути у договорі із забудовником, незалежно від суми:

• номер юніта, поверх, площа брутто та нетто, план;
• ціна у валюті договору та курс, якщо платіж у лірах;
• графік платежів та штрафи за прострочення з обох сторін;
• термін здачі та що відбувається при затримці;
• перелік обробки та обладнання (у Anta Home Neon на сторінці проєкту вказані система розумний будинок та меблювання у графіку перед здаванням);
• порядок оформлення tapu та хто сплачує збір при реєстрації.

Які витрати будуть окрім ціни квартири?

Ціна на сторінці проєкту не включає витрати на реєстрацію угоди, їхній покупець планує окремо.

• Збір за перехід права (tapu harcı). За словами юристів у Daily Sabah, при купівлі нерухомості платиться в сумі 4%: 2% покупець і 2% продавець (Daily Sabah, 3 серпня 2021 року ). Насправді забудовники часто закладають у договір оплату всього збору покупцем, цей пункт потрібно прочитати до підпису.
• Нотаріус та перекладач. Нотаріальні переклади паспорта, довіреність, якщо купуєте віддалено, присяжний перекладач на угоді у кадастровому управлінні.
• Звіт про оцінку. Замовляється у ліцензованої оціночної компанії, що оплачує покупець.
• DASK, обов'язкове страхування від землетрусу. Кадастрове управління перевіряє наявність поліса при реєстрації переходу права ( DASK, офіційний сайт, розділ про угоди з tapu ). Той самий поліс потрібен для підключення електрики та води.
• Aidat, щомісячний внесок на утримання комплексу. Покриває охорону, прибирання, басейн, ліфти. У комплексах із власною інфраструктурою, як HASAN Bey Residence з басейном, хаммамом, спортзалом та цілодобовою охороною, внесок вищий, ніж у будинку без спільних зон. Суму на рік вперед запитуйте у забудовника до угоди.
• Щорічний податок на нерухомість у муніципалітет розраховується від кадастрової вартості.

Просіть у забудовника письмовий кошторис за кожним пунктом до підписання договору.

Що дає покупка квартири для ВНЖ?

Власник житла в Туреччині може подати на короткостроковий дозвіл на проживання. Офіційна сторінка Управління міграції називає володіння нерухомістю однією з підстав. Об'єкт повинен бути житловим і використовуватися як житло, дозвіл видається терміном до двох років за один раз. Якщо квартира оформлена у пайову власність на членів сім'ї, право на подачу отримують і вони ( goc.gov.tr, види дозволів на проживання ). Інвестиційне агентство Туреччини уточнює, що іноземці, які купили житло, отримують короткостроковий ВНЖ, що продовжується, за законом № 6458 ( invest.gov.tr, купівля нерухомості та громадянство ).

Два уточнення, які ми обговорюємо з кожним покупцем. Перше: для ВНЖ з нерухомості потрібен повноцінний tapu на житловий об'єкт, тому на стадії kat irtifakı подача можлива не завжди, уточнюйте у місцевому управлінні з міграції. Друге: Управління міграції застосовує вимоги до вартості житла по tapu, і вони змінювалися, тому актуальну суму перевіряйте на goc.gov.tr у день угоди, а не за старими публікаціями. Про те, чим туристичний ВНЖ відрізняється від гуманітарного та що потрібно для подачі, ми писали у матеріалі про статуси перебування українців у Туреччині.

Окрема тема громадянства за інвестиції: за даними invest.gov.tr поріг для нього 400 000 $ з зобов'язанням не продавати об'єкт три роки. До покупки однієї квартири на виплат цей режим зазвичай не відноситься.

Чим район Konyaaltı відрізняється за логікою покупця?

Анталія для покупця поділяється на дві логіки. Центр, де стоїть Anta Home Neon на вулиці Ішиклар за п'ять хвилин від моря та історичного центру, це логіка короткострокової оренди: турист вибирає пішу доступність старого міста, кафе та пляжу. Наші комплекси HMG Residence та HASAN Bey Residence на сторінках проєктів описані також: центр Анталії, 100 метрів до моря, 300 метрів до головних пам'яток.

Konyaaltı, західна частина міста вздовж довгого міського пляжу, це логіка життя: сюди їдуть сім'ї, тут наш офіс на Atatürk Bulvarı, 116, звідси зручно дивитися об'єкти та заїжджати до кадастрового управління. Якщо ви купуєте квартиру, щоб переїхати та подати на ВНЖ, варто почати з Konyaaltı та порівняти з центром за ціною за метр, aidat та терміном здачі. Якщо ціль оренда подобово, насамперед дивіться центр.

Чек-лист: 10 питань забудовнику до угоди

1. Яка юрособа буде в договорі і чи на її рахунок йде оплата?
2. Чи є ruhsat на цю ділянку і цей проєкт, чи можна побачити оригінал?
3. Хто власник землі по tapu і чи є на ділянці іпотека чи арешт?
4. Який tapu я отримаю при купівлі зараз: kat irtifakı або kat mülkiyeti?
5. Коли планується iskan і хто відповідає за переклад tapu до kat mülkiyeti?
6. Який графік розстрочки і що буде при простроченні з мого та з вашого боку?
7. Коли оформляється tapu на моє ім'я: після повного сплати чи після здачі?
8. Хто платить збір за перехід права та скільки коштують оцінка, нотаріус та DASK?
9. Який aidat у перший рік і що до нього входить?
10. Що входить в обробку та комплектацію юніту, чи є це у додатку до договору?

Відповіді просіть письмово. Якщо хочете перевірити нас самих, на сторінці про компанію зібрані юрособи, публікації про договір з Radisson Hotel Group та графік ходу будівництва.

Часті запитання

Чи можна купити квартиру в Анталії віддалено, не приїжджаючи до Туреччини? Так. Договір та tapu оформлюються за нотаріальною довіреністю на представника, а платежі йдуть переказом на рахунок забудовника. Ми супроводжуємо такі угоди юридично, але підписувати довіреність та перевіряти документи ви будете самі.

Що безпечніше: купити на етапі будівництва чи готову квартиру? Готова квартира з kat mülkiyeti та iskan знімає ризики будівництва, але коштує дорожче та продається без розстрочки від забудовника. На етапі будівництва ціна нижча і є графік платежів, натомість ви перевіряєте ruhsat, tapu на землю та терміни здачі за договором.

Чи потрібний турецький податковий номер для покупки? Так, номер (vergi numarası) оформляється у податковій за паспортом та потрібен для відкриття рахунку та реєстрації tapu. Це займає один візит чи робиться за дорученням.

Скільки чекати на tapu після повної оплати? Залежить від того, чи зданий будинок. Купуючи готову квартиру, tapu оформляється в кадастровому управлінні в день угоди після оцінки та оплати збору. На будівництві терміни прописуються в договорі, і ми радимо вимагати конкретну дату, а не формулювання після здачі.

Чи дає покупка квартири право працювати у Туреччині? Ні. ВНЖ з нерухомості дає право проживати, а дозвіл на роботу оформляється окремо через роботодавця. Докладніше у нашому матеріалі про статуси перебування українців у Туреччині.

Якщо ви обираєте між комплексами в центрі та в Konyaaltı, почніть з двох сторінок: Anta Home Neon для оренди та HASAN Bey Residence для життя. Як ринок Туреччини виглядає у цифрах, ми розбирали в огляді ринку нерухомості Туреччини. Консультація з нашим юристом щодо документів конкретного юніта безкоштовна і ні до чого не зобов'язує.