Купить квартиру в Анталии от застройщика: что проверить до сделки

Автор: Антон Тараненко, соучредитель и CEO ANTA Group

Чтобы купить квартиру в Анталии напрямую у застройщика и не потерять деньги, до первого платежа нужно увидеть пять документов: регистрацию компании-застройщика, разрешение на строительство (ruhsat), тип будущего tapu, кадастровую стоимость участка и, для иностранца, отчёт лицензированного оценщика. Если дом уже сдан, к списку добавляется iskan, разрешение на эксплуатацию. Ниже разбираем каждый пункт на примерах наших комплексов в Анталии.

Какие документы проверить у застройщика до внесения денег?

Мы в ANTA Group выдаём этот пакет покупателю до подписания договора, и тот же список стоит запрашивать у любого застройщика в Турции.

1. Регистрация компании. Выписка из торгового реестра с названием юрлица, которое будет стоять в договоре. Деньги переводятся только на счёт этого юрлица, не на карту менеджера.
2. Ruhsat, разрешение на строительство. Выдаётся муниципалитетом на конкретный участок и проект. В нём указаны этажность, площадь и назначение здания. У Anta Home Neon получение разрешения стоит отдельным шагом в графике строительства на странице проекта, в 2024 году, до старта монолита.
3. Tapu на землю. Участок должен принадлежать застройщику или быть оформлен по договору с собственником земли. Просите номер парселя (ada/parsel), по нему сделку можно проверить в кадастре.
4. Кадастровая стоимость и экспертная оценка. Муниципалитет устанавливает налоговую стоимость объекта, ниже неё сделку не зарегистрируют. Для иностранного покупателя нужен ещё отчёт оценочной компании, его стоимость и сроки уточняйте заранее.
5. Iskan, разрешение на эксплуатацию. Появляется после приёмки дома. Без него нельзя перевести строительный tapu в полноценный и подключить коммунальные услуги на собственника.

Отдельно спросите, есть ли на участке обременения: ипотека банка, арест, сервитуты. Юристы, которых цитирует Daily Sabah, советуют до покупки проверить tapu на залоги и ограниченные вещные права, а также статус зонирования участка (Daily Sabah, рубрика Ask a lawyer, 3 августа 2021).

Какой бывает tapu и почему это важно на этапе строительства?

В Турции tapu на квартиру в доме бывает двух видов, и разница между ними решает, что именно вы покупаете.

• Kat irtifakı, строительный сервитут. Оформляется на долю в ещё не сданном доме. Это законный документ, по нему покупатель числится собственником будущей квартиры, но здание пока не признано жилым.
• Kat mülkiyeti, право собственности на квартиру. Появляется после получения iskan. Daily Sabah описывает разницу так: kat mülkiyeti означает право собственности, kat irtifakı относится к зданию, которое ещё не пригодно для проживания (Daily Sabah, 17 августа 2020).

Практический вывод: при покупке на стадии стройки вы получаете kat irtifakı, и в договоре должно быть написано, кто и в какой срок переводит его в kat mülkiyeti после сдачи. У HMG Gold на странице проекта завершение и сдача в управление стоят во 2-3 квартале 2024 года, у HASAN Bey Residence в 2025 году. По готовым домам логично сразу спрашивать kat mülkiyeti и iskan.

Как устроена покупка на этапе строительства и рассрочка от застройщика?

Покупка у застройщика на стройке идёт в четыре шага: бронирование юнита, договор купли-продажи с графиком платежей, платежи по графику, оформление tapu. Иностранный покупатель может пройти сделку удалённо по доверенности, заверенной у нотариуса, поэтому личное присутствие в Анталии нужно не на каждом этапе.

Условия у нас одинаковые для всех комплексов в Анталии: застройщик ANTA Group продаёт напрямую, без агентской комиссии, рассрочка 0%, первый взнос от 30%. На страницах проектов указан срок рассрочки до 18 месяцев и два способа оплаты: перевод на счёт компании в евро или долларах либо наличный расчёт. При 100% оплате действует скидка, её размер обсуждается по конкретному юниту.

Пример расчёта по графику рассрочки на цифрах со страницы Anta Home Neon: апартаменты 1+1 от 32 м² по цене от 120 000 $. Первый взнос 30% = 36 000 $. Остаток 84 000 $ делится на 18 месяцев, это около 4 670 $ в месяц без процентов. По странице проекта сдача дома запланирована на май 2026 года, то есть график платежей заканчивается уже после ввода в эксплуатацию. В договоре в таком случае важен пункт о том, когда оформляется tapu: после полной оплаты или после сдачи, с обременением до закрытия остатка.

Что должно быть в договоре с застройщиком, независимо от суммы:

• номер юнита, этаж, площадь брутто и нетто, план;
• цена в валюте договора и курс, если платёж в лирах;
• график платежей и штрафы за просрочку с обеих сторон;
• срок сдачи и что происходит при задержке;
• перечень отделки и оборудования (у Anta Home Neon на странице проекта указаны система умный дом и меблировка в графике перед сдачей);
• порядок оформления tapu и кто оплачивает сбор при регистрации.

Какие расходы будут помимо цены квартиры?

Цена на странице проекта не включает расходы на регистрацию сделки, их покупатель планирует отдельно.

• Сбор за переход права (tapu harcı). По словам юристов в Daily Sabah, при покупке недвижимости платится в сумме 4%: 2% покупатель и 2% продавец (Daily Sabah, 3 августа 2021). На практике застройщики часто закладывают в договор оплату всего сбора покупателем, этот пункт нужно прочитать до подписи.
• Нотариус и переводчик. Нотариальные переводы паспорта, доверенность, если покупаете удалённо, присяжный переводчик на сделке в кадастровом управлении.
• Отчёт об оценке. Заказывается у лицензированной оценочной компании, оплачивает покупатель.
• DASK, обязательное страхование от землетрясения. Кадастровое управление проверяет наличие полиса при регистрации перехода права (DASK, официальный сайт, раздел о сделках с tapu). Тот же полис нужен для подключения электричества и воды.
• Aidat, ежемесячный взнос на содержание комплекса. Покрывает охрану, уборку, бассейн, лифты. В комплексах с собственной инфраструктурой, как HASAN Bey Residence с бассейном, хаммамом, спортзалом и круглосуточной охраной, взнос выше, чем в доме без общих зон. Сумму на год вперёд спрашивайте у застройщика до сделки.
• Ежегодный налог на недвижимость в муниципалитет, считается от кадастровой стоимости.

Просите у застройщика письменную смету по каждому пункту до подписания договора.

Что даёт покупка квартиры для ВНЖ?

Собственник жилья в Турции может подать на краткосрочный вид на жительство. Официальная страница Управления по миграции называет владение недвижимостью одним из оснований. Объект должен быть жилым и использоваться как жильё, разрешение выдаётся на срок до двух лет за один раз. Если квартира оформлена в долевую собственность на членов семьи, право на подачу получают и они (goc.gov.tr, виды разрешений на проживание). Инвестиционное агентство Турции уточняет, что иностранцы, купившие жильё, получают продлеваемый краткосрочный ВНЖ по закону № 6458 (invest.gov.tr, покупка недвижимости и гражданство).

Два уточнения, которые мы проговариваем с каждым покупателем. Первое: для ВНЖ по недвижимости нужен полноценный tapu на жилой объект, поэтому на стадии kat irtifakı подача возможна не всегда, уточняйте в местном управлении по миграции. Второе: Управление по миграции применяет требования к стоимости жилья по tapu, и они менялись, поэтому актуальную сумму проверяйте на goc.gov.tr в день сделки, а не по старым публикациям. О том, чем туристический ВНЖ отличается от гуманитарного и что нужно для подачи, мы писали в материале про статусы пребывания украинцев в Турции.

Отдельная тема, гражданство за инвестиции: по данным invest.gov.tr порог для него 400 000 $ с обязательством не продавать объект три года. К покупке одной квартиры в рассрочку этот режим обычно не относится.

Чем район Konyaaltı отличается по логике покупателя?

Анталия для покупателя делится на две логики. Центр, где стоит Anta Home Neon на улице Ишиклар в пяти минутах от моря и исторического центра, это логика краткосрочной аренды: турист выбирает пешую доступность старого города, кафе и пляжа. Наши комплексы HMG Residence и HASAN Bey Residence на страницах проектов описаны так же: центр Анталии, 100 метров до моря, 300 метров до главных достопримечательностей.

Konyaaltı, западная часть города вдоль длинного городского пляжа, это логика жизни: сюда едут семьи, здесь наш офис на Atatürk Bulvarı, 116, отсюда удобно смотреть объекты и заезжать в кадастровое управление. Если вы покупаете квартиру, чтобы переехать и подать на ВНЖ, стоит начать с Konyaaltı и сравнить с центром по цене за метр, aidat и сроку сдачи. Если цель аренда посуточно, в первую очередь смотрите центр.

Чек-лист: 10 вопросов застройщику до сделки

1. Какое юрлицо будет в договоре и на его ли счёт идёт оплата?
2. Есть ли ruhsat на этот участок и этот проект, можно ли увидеть оригинал?
3. Кто собственник земли по tapu и есть ли на участке ипотека или арест?
4. Какой tapu я получу при покупке сейчас: kat irtifakı или kat mülkiyeti?
5. Когда планируется iskan и кто отвечает за перевод tapu в kat mülkiyeti?
6. Какой график рассрочки и что будет при просрочке с моей и с вашей стороны?
7. Когда оформляется tapu на моё имя: после полной оплаты или после сдачи?
8. Кто платит сбор за переход права и сколько стоят оценка, нотариус и DASK?
9. Какой aidat в первый год и что в него входит?
10. Что входит в отделку и комплектацию юнита, есть ли это в приложении к договору?

Ответы просите письменно. Если хотите проверить нас самих, на странице о компании собраны юрлица, публикации о договоре с Radisson Hotel Group и график хода строительства.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Анталии удалённо, не приезжая в Турцию? Да. Договор и tapu оформляются по нотариальной доверенности на представителя, а платежи идут переводом на счёт застройщика. Мы сопровождаем такие сделки юридически, но подписывать доверенность и проверять документы вы будете сами.

Что безопаснее: купить на этапе строительства или готовую квартиру? Готовая квартира с kat mülkiyeti и iskan снимает риски стройки, но стоит дороже и продаётся без рассрочки от застройщика. На этапе строительства цена ниже и есть график платежей, взамен вы проверяете ruhsat, tapu на землю и сроки сдачи по договору.

Нужен ли турецкий налоговый номер для покупки? Да, номер (vergi numarası) оформляется в налоговой по паспорту и нужен для открытия счёта и регистрации tapu. Это занимает один визит или делается по доверенности.

Сколько ждать tapu после полной оплаты? Зависит от того, сдан ли дом. При покупке готовой квартиры tapu оформляется в кадастровом управлении в день сделки после оценки и оплаты сбора. На стройке сроки прописываются в договоре, и мы советуем требовать конкретную дату, а не формулировку «после сдачи».

Даёт ли покупка квартиры право работать в Турции? Нет. ВНЖ по недвижимости даёт право проживать, а разрешение на работу оформляется отдельно через работодателя. Подробнее в нашем материале про статусы пребывания украинцев в Турции.

Если вы выбираете между комплексами в центре и в Konyaaltı, начните с двух страниц: Anta Home Neon для аренды и HASAN Bey Residence для жизни. Как рынок Турции выглядит в цифрах, мы разбирали в обзоре рынка недвижимости Турции. Консультация с нашим юристом по документам конкретного юнита бесплатна и ни к чему не обязывает.