Как выбрать объект недвижимости на Бали для инвестиций

Автор: Антон Тараненко, соучредитель и CEO ANTA Group

Выбор объекта для инвестиций на Бали начинается не с района и не с вида на океан, а с трёх проверок: какая форма владения вам доступна как иностранцу, кто юридически строит объект и на каких документах, и кто будет управлять им после сдачи. Если эти три ответа сходятся, дальше выбираете тип объекта под свою цель: вилла для собственного отдыха с частичной сдачей, апартаменты под долгосрочную аренду или номер в брендированном апарт-отеле под управлением международного оператора. Мы в ANTA Group прошли этот путь как застройщик ANTA Group на трёх проектах в Индонезии и ниже разбираем каждый шаг на них.

Спрос, под который покупается такая недвижимость на Бали, измерим. По данным статистического бюро Индонезии, которые приводит агентство Antara, в 2025 году остров принял 6 948 754 иностранных туриста напрямую, на 9,72% больше, чем годом раньше, и 1,63 млн из них прилетели из Австралии. Загрузка отелей категории «звёзды» на Бали в июле 2026 года составила 67,29%, это самый высокий показатель среди провинций Индонезии при среднем по стране 54,55%. Эти две цифры задают потолок для любого обещания загрузки в презентации.

Какая форма владения доступна иностранцу на Бали?

Иностранец не может владеть землёй на Бали в полной собственности. Право Hak Milik, которое на рынке называют freehold, по индонезийскому аграрному закону закреплено только за гражданами страны. Поэтому первое, что мы просим сделать покупателя: перестать искать «freehold для иностранцев» и выбрать одну из трёх законных конструкций.

• Leasehold (Hak Sewa). Долгосрочная аренда земли и здания у собственника-индонезийца или у компании. Оформляется у нотариуса, не требует индонезийской визы, продлевается по договору. Это основная форма для апарт-отелей и вилл в комплексах.
• Hak Pakai (право пользования). Регистрируется на имя иностранца в земельном агентстве, но требует действующего вида на жительство (KITAS или KITAP). Подходит тем, кто планирует жить на острове.
• PT PMA с правом застройки HGB. Иностранная компания владеет правом застройки. Формат для коммерческих проектов и портфельных покупок.

Схему с оформлением земли на индонезийского гражданина-номинала мы как вариант не рассматриваем вообще. Подробное сравнение сроков, требований и рисков каждой формы есть в нашем разборе freehold и leasehold на Бали.

Как это выглядит на практике. В проекте Radisson Individuals Anta Canggu земля под комплексом арендована на 51 год: 26 лет аренды с закреплённым правом продления ещё на 25. Договор аренды земли заключён на PT Anta Group Development, индонезийское юрлицо группы, у которого есть разрешения на строительство. Покупатель юнита заключает инвестиционный договор с возможностью нотариального заверения, получает право проживания, право на доход от аренды через управляющую компанию и право переуступки. В проекте NOAH на Сумбе форма владения виллой тоже leasehold, но сроком до 80 лет с возможностью продления. Разница в сроках между двумя нашими проектами показывает, почему срок аренды нужно читать в договоре, а не в рекламе.

Какой тип объекта выбрать: вилла, апартаменты или апарт-отель?

Тип объекта определяется тем, сколько времени вы готовы тратить на управление и какую часть года хотите жить в нём сами.

Вилла. Отдельный дом с бассейном, чаще всего на leasehold. Даёт максимум личного пространства, но и максимум операционной нагрузки: персонал, бассейн, техника, поиск гостей. Если вы хотите купить виллу на Бали и не жить на острове, вопрос «кто управляет» становится главным. В NOAH на Сумбе мы решили это сразу на уровне комплекса: 30 вилл на 14 гектарах с собственным бассейном у каждой, общей инфраструктурой и единым управлением. Площади от 45 м² (Tropical Suite, от 105 000 $) до 100 м² (Ocean Luxe, от 345 000 $).

Апартаменты в жилом комплексе. Меньше площадь, ниже порог входа, проще сдавать на долгий срок. Формат под собственное проживание часть года и долгосрочного арендатора в остальное.

Номер или сьют в брендированном апарт-отеле. Вы покупаете юнит в отеле, который работает под международным брендом, а оператор берёт на себя загрузку, сервис и отчётность. Это самый пассивный формат. Брендированный апарт-отель на Бали стоит дороже безымянного комплекса той же площади, и покупатель платит за две вещи: стандарты оператора и его систему бронирования. У нас так устроены оба балийских проекта: Radisson Individuals Anta Canggu (бренд Radisson Individuals, Radisson Hotel Group; управляющая компания Ribas Hotels Group, открытие в I квартале 2027, юниты от 178 000 $) и Ramada Encore by Wyndham Bali Anta в Pandawa Hills (бренд Wyndham, 182 юнита, от номеров Superior 31 м² до вилл с тремя спальнями 259 м²).

Внутри одного типа смотрите на планировку под гостя, а не под себя: студия 31 м² с грамотной ванной сдаётся охотнее, чем 45 м² с тёмной кухней. Инфраструктуру комплекса оценивайте глазами гостя: бассейн на крыше, ресторан, коворкинг и детский клуб в Чангу заложены под то, за что платит турист в этом районе.

Какой район Бали подходит под вашу цель?

Район выбирают под тип гостя, которого вы рассчитываете принимать.

• Чангу. Самый насыщенный район по числу сделок и арендного предложения, много кафе, серф-споты, молодая международная публика. Здесь работает формат апарт-отеля с сервисом: гость приезжает на неделю-две и хочет всё рядом. Наш комплекс в Чангу стоит на главной улице Бату Болонг, в 7 минутах от океана, в 2 минутах от супермаркетов и в 40 минутах от аэропорта.
• Букит и Пандава. Южный полуостров, скалы, чистые пляжи, гольф, спокойнее и дороже по уровню гостя. Ramada Encore by Wyndham Bali Anta стоит в 3 минутах от пляжа Пандава и в 30 минутах от аэропорта, формат курорта с номерами и виллами.
• Убуд, Санур, Улувату. Каждый со своим гостем: Убуд под длительные ретриты и удалённую работу, Санур под семьи и спокойный пляж, Улувату под серфинг и виллы на скалах. Сравнение районов по ценам за м² и заполняемости у нас есть в отдельном обзоре районов Бали для инвестиций.
• Сумба рядом с Бали. Соседний остров, час перелёта, почти без застройки. Мы вышли туда с NOAH, потому что там ещё нет конкуренции за гостя, который ищет тишину. Это ставка на ранний рынок, с другим профилем риска, и мы говорим об этом покупателю прямо.

Практический критерий при осмотре района: пройдите от объекта до пляжа, кафе и магазина пешком в 14:00. Если дорога занимает больше 15 минут или идёт вдоль трассы без тротуара, гость поставит это в отзыв, и загрузка это почувствует.

Что проверить у застройщика до сделки: чек-лист

Пять документов, которые мы показываем покупателю до первого платежа и которые советуем требовать у любого застройщика. Не показали хотя бы один, сделки нет.

1. Юрлицо и его регистрация. Название индонезийской компании, на которую оформлена земля и с которой вы подписываете договор. У нас это PT Anta Group Development. Свидетельство о регистрации компании и налоговый номер выложены на странице проекта Ramada Encore, там же договор аренды земли.
2. Разрешение на строительство PBG. Persetujuan Bangunan Gedung, документ, который в Индонезии заменил прежнее разрешение IMB. Без PBG стройка не имеет права начаться. Ответ «документы в процессе» при уже идущих продажах означает, что вы финансируете покупку земли, а не свой юнит.
3. Форма владения в договоре, а не в презентации. Leasehold, Hak Pakai или HGB через компанию, с точным сроком, условиями продления и тем, кто платит за продление. В нашем договоре по Чангу это 26 плюс 25 лет, и эта строка стоит в тексте договора, а не в буклете.
4. Договор с оператором. Если объект продаётся как брендированный отель, попросите подтверждение договора с оператором. По Чангу соглашение с Radisson Hotel Group подтверждено публикациями деловых изданий, ссылки собраны на нашей странице о компании. По NOAH переговоры с оператором на момент этой статьи ещё идут, и покупатель знает об этом до подписания, а не после.
5. График платежей, привязанный к стройке. Аванс, первый взнос, транши и то, что происходит при задержке сроков. Плюс проверяемый ход стройки: мы публикуем отчёты по каждому проекту раз в квартал и держим открытую трансляцию с площадки.

Шестой пункт вне документов: посмотрите завершённые объекты застройщика. У нас за спиной более 10 завершённых проектов и более 400 проданных квартир в Турции до выхода на Бали. Как отличать реальную стройку от красивого сайта, мы подробно разобрали в статье о том, как отличить надёжного застройщика от бумажного проекта.

Как выглядит бюджет сделки: пример расчёта

Пример расчёта схемы платежей на условиях, которые стоят на странице проекта в Чангу. Это иллюстрация арифметики, не оферта: под конкретный юнит мы считаем отдельно.

• Цена юнита: 178 000 $ (стартовая цена на странице проекта).
• Бронирование: аванс 1 000 $, засчитывается в оплату.
• Первый взнос 30%: 53 400 $.
• Остаток 124 600 $ в рассрочку от застройщика под 0% на срок до 18 месяцев: около 6 920 $ в месяц при равных платежах.
• Агентская комиссия: 0, покупка напрямую у застройщика.

Отдельно от цены юнита закладывайте налог на приобретение права, нотариальные расходы и будущие платежи за продление leasehold. Из чего они складываются, мы расписали в статье о налогах и скрытых комиссиях при покупке недвижимости на Бали.

Про доходность. Любая цифра в процентах, которую вы видите в рекламе, включая нашу, это результат модели с допущениями: загрузка, средняя цена ночи, доля оператора, расходы на содержание, налоги. Просите модель, а не итоговый процент, и проверяйте допущение о загрузке против статистики острова, которую мы привели в начале. Мы отдаём такой расчёт по каждому юниту до сделки, с допущениями в явном виде.

Частые вопросы

Можно ли иностранцу купить недвижимость на Бали в полную собственность? Нет. Право Hak Milik, аналог freehold, закон оставляет гражданам Индонезии. Иностранцу доступны leasehold, Hak Pakai при наличии вида на жительство и покупка через индонезийскую компанию с иностранным капиталом (PT PMA). Все три формы законны, различаются сроком и требованиями к покупателю.

Что важнее при выборе: район или застройщик? Застройщик. Плохой объект в хорошем районе не достроится, а достроенный объект с оператором в спокойном районе приносит доход. Район выбирают вторым шагом, под тип гостя.

Нужно ли приезжать на Бали для сделки? Для подписания договора с нами нет: документы оформляются дистанционно, оплата переводом в долларах или евро. Приехать стоит ради площадки: увидеть стройку до первого платежа или заказать независимую видеофиксацию.

Что такое PBG и почему это первый вопрос к застройщику? Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство, которое заменило прежнее IMB. Проект без PBG не имеет права начинать работы, и продажи на этом этапе означают, что застройщик собирает деньги под ещё не разрешённую стройку.

Чем номер в апарт-отеле отличается от квартиры под сдачу? Номером управляет гостиничный оператор по своим стандартам, он же приводит гостей через свою систему бронирования и ведёт отчётность. Квартирой управляете вы или нанятая управляющая компания. Первое пассивнее и дороже на входе, второе гибче и требует вашего участия.

Если вы на этапе выбора и хотите пройти чек-лист по конкретному объекту, напишите нам: покажем документы по проектам в Чангу, Pandawa Hills и на Сумбе и посчитаем схему платежей под выбранный юнит. Страница проекта в Чангу: Radisson Individuals Anta Canggu.

Проекты и условия покупки собраны на странице недвижимость на Бали от застройщика.